BayObLG, 2Z BR 101/00 vom 20.03.2001




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Informationen
für interessierte
Wohnungseigentümer


 

Unrichtiger Verteilungsschlüssel, Protokollanfertigung,
Wirtschaftsplan Ermessensspielraum, Gerichtskosten

WEG 10 Abs. 2, 15 Abs. 2 und 3, 21 Abs. 3 und 4, 26 Abs. 1 und 2, 28, 47; HeizkostenVO 9 a Abs. 1

1. Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, einzelne unselbstständige Elemente der Jahresabrechnung zum selbstständigen Gegenstand eines Eigentümerbeschlusses zu erheben.

2. Es kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, bei unterbliebener Messung des Brennstoffendbestands zum Jahresende durch Mehrheitsbeschluß die aus dem Durchschnitt der für die vergangenen Abrechnungsperioden zum Stichtag ermittelten Brennstoffendbestände errechnete Menge für die Jahresabrechnung zugrunde zu legen.

3. Auch eine langjährige, vom Kostenverteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung (GO) abweichende Abrechnungspraxis führt grundsätzlich nicht zur Änderung der GO.

4. Wird der Jahresabrechnung ein nicht der GO entsprechender Kostenverteilungsschlüssel zugrunde gelegt, entspricht die dennoch ausgesprochene Entlastung des Verwalters nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

5. Beim Kostenansatz im Wirtschaftsplan steht den Wohnungseigentümern regelmäßig ein weiter Ermessensspielraum zu.

6. Zum wichtigen Grund, der gegen die Wiederwahl des Verwalters spricht:

a) Die verspätete Fertigstellung der Niederschrift über die Eigentümerversammlung stellt eine Pflichtverletzung des Verwalters dar, die jedoch für sich betrachtet der Wiederwahl nicht entgegensteht.

b) Ob die Anwendung eines unrichtigen Verteilungsschlüssels in der Jahresabrechnung einen wichtigen Grund gegen die Wiederbestellung darstellt (OLG Köln NZM 1999, 128), kann im Allgemeinen nur nach Prüfung der Einzelumstände, insbesondere auch der subjektiven Vorwerfbarkeit, beantwortet werden.

c) Beim Kostenansatz im Wirtschaftsplan steht den Wohnungseigentümern regelmäßig ein weiter Ermessensspielraum zu.

7. Die Zweckbestimmung eines Raumes als Speicher steht der Nutzung als Wohnraum entgegen.

8. Ficht ein Wohnungseigentümer vorsorglich sämtliche in der Wohnungseigentümerversammlung gefaßten Beschlüsse an, weil deren Niederschrift nicht rechtzeitig vorliegt, so rechtfertigt dies nach späterer Teilrücknahme im Allgemeinen, dem für die verspätete Fertigstellung verantwortlichen Verwalter einen Teil der Gerichtskosten aufzuerlegen (wie BayObLG WE 1991, 204 [229]).

Leitsatz Quelle: http://www.olg-report.de/aktuell/weg_001.htm


2Z BR 101/00
LG München II - 2 T 2664/00
AG Garmisch-Partenkirchen UR II 53/99

Bayerisches Oberstes Landesgericht

B E S C H L U S S

Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters Dr. Reichold sowie der Richter Dr. Delius und Lorbacher

am 20. März 2001

in der Wohnungseigentumssache

wegen Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen,

b e s c h l o s s e n :

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts München II vom 11. August 2000 wird zurückgewiesen.

II. Die Anschlußbeschwerde der Antragsgegner wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß der Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 8. Juni 1999 hinsichtlich der Festsetzung des Brennstoffendbestandes zum 31. Dezember 1998 auf 12.100 l abgewiesen wird.

III. Die Kostenentscheidung des Amtsgerichts Garmisch-Partenkirchen vom 7. April 2000 wird dahin abgeändert, daß von den erstinstanzlichen Gerichtskosten der weitere Beteiligte 1/5, der Antragsteller und die Antragsgegner als Gesamtschuldner je 2/5 zu tragen haben.

IV. Von den Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens haben der Antragsteller 1/4 und die Antragsgegner als Gesamtschuldner 3/4 zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind in diesem Rechtszug nicht zu erstatten.

V. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 21.368,30 DM festgesetzt.

G r ü n d e

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus vier Wohnungen bestehenden Anlage, deren Verwalter der weitere Beteiligte ist. Dem Antragsteller gehören 241,35/1000 Eigentumsanteile, während die Anteile der Antragsgegner jeweils knapp über 250/1000 betragen.

In der Gemeinschaftsordnung vom 9.7.1965 (GO) ist zur Verteilung von Nutzungen, Lasten und Kosten in 12 u.a. festgelegt:

1. In Ergänzung und teilweiser Abänderung des 16 WEG wird folgendes bestimmt:

a) Die Wohnungseigentümer müssen alle Betriebskosten, wie Wassergeld, Grundsteuer, öffentliche Abgaben, Versicherungskosten usw. - soweit nicht eine gesonderte Veranlagung erfolgt - gemeinsam tragen. Die Kosten einschließlich der der Verwaltung werden im Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt und sind an den Verwalter zu zahlen.

b) ...

2. Die Kosten für den Betrieb der Zentralheizung und der Warmwasserversorgung werden nach einem vom Verwalter aufzustellenden angemessenen Verteilungsschlüssel umgelegt, der für alle Wohnungseigentümer verbindlich ist.

3. Alle durch vorstehende Regelung nicht erfaßten Kosten und Lasten sind von den Wohnungseigentümern entsprechend den Miteigentumsanteilen zu tragen.

...

7. Der Verwalter hat nach Ablauf jedes Kalenderjahres eine Abrechnung zu erteilen. Die Abrechnung gilt als anerkannt, wenn nicht innerhalb vier Wochen nach Absendung dieser schriftlich widersprochen wird. Die Abrechnung der Heizungskosten gemäß Ziff. 2 erfolgt jährlich gesondert nach Abschluß der Heizperiode.

...

10. Eine Änderung des Verteilungsschlüssels kann von der Wohnungseigentümerversammlung nur einstimmig beschlossen werden.


In der Wohnungseigentürnerversammlung vom 8.6.1999 wurden in Anwesenheit des Antragstellers zahlreiche Beschlüsse gefaßt, die der Antragsteller zunächst in ihrer Gesamtheit gerichtlich angefochten hatte, seine Anfechtung jedoch nach Kenntnisnahme des vom Verwalter erst im November 1999 abgeschlossenen Protokolls noch im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens auf folgende Punkte beschränkte:

TOP 02

Besprechung und Beschluß der Jahresabrechnung 1998 sowie Erörterung hinsichtlich der Kosten für Hausmeister/Hausreinigung und Reinigungs- und Verbrauchsmaterialien bzw. eines Zahlungsausgleichs der Hausmeisterrechnung und Entlastung des Verwalters

a) Die Eigentümergemeinschaft beschließt mehrheitlich bei einer Gegenstimme ... und drei Befürwortungen durch die übrigen Miteigentümer den Brennstoffendbestand zum 31.12.1998 auf 12.100 1 ändern zu lassen und als weitere Heiznebenkosten die gesamten gemeinschaftlichen Stromkosten des Anwesens über die Heizkostenabrechnung umzulegen.

b) Die Jahresabrechnung 1998 wird in der vorgelegten Form einstimmig und ohne Stimmenthaltungen unter Berücksichtigung der vorgeschriebenen Änderungen (Brennstoffendbestand: 12.100 l, Gesamtstromverbrauch über die Heizkostenabrechnung umlegen, ...) beschlossen.

c) Dem Verwalter wird einstimmig bei einer Stimmenthaltung ... und drei Befürwortungen durch die übrigen Miteigentümer die Entlastung erteilt.

TOP 03

Besprechung und Beschluß des Wirtschaftsplanes 2000

a) Mehrheitlich bei einer Gegenstimme ... und drei Befürwortungen durch die übrigen Miteigentümer wird beschlossen, die Hausmeisterkosten im Jahr 2000 mit DM 3.000,00 anzusetzen.

b) Einstimmig und ohne Stimmenthaltung wird der Wirtschaftsplan 2000 ... beschlossen.

TOP 04

Besprechung und Beschluß über eine Fortführung der Verwaltertätigkeit (Ablauf des Verwaltervertrages zum 31.12.1999)

Mehrheitlich bei einer Gegenstimme ... und drei Befürwortungen durch die übrigen Miteigentümer wird eine Fortsetzung der Verwaltertätigkeit von Herrn K. für weitere zwei Jahre für den Zeitraum 01.01.2000 bis 31.12.2001 beschlossen.

TOP 07

Besprechung und Beschluß hinsichtlich einer evtl. Nutzungsregelung für die Speicherräume (Brandschutztüre, Wasserleitung, Fluchtweg, Deckung Brandversicherung aufgrund Nutzungsänderung Speicher zu Wohnzwecken)

a) Der Antrag von Familie G., die Speicherräume über ihrer Wohnung nicht zu Wohnzwecken zu nutzen, wird mit einer Gegenstimme ... und drei Befürwortungen durch die übrigen Miteigentümer beschlossen.

b) Die Eigentümergemeinschaft beschließt mehrheitlich bei einer Gegenstimme ... und drei Befürwortungen durch die übrigen Miteigentümer, daß die Wasserleitung im Dachgeschoßbereich durch Herrn K. (Antragsteller) von einem Fachbetrieb zu entfernen und der Eigentümergemeinschaft ein entsprechender Nachweis hierüber zu erbringen ist.


Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 7.4.2000 die unter TOP 02 a, b, c, TOP 03 b aufgeführten Beschlüsse für ungültig erklärt und den Antrag im übrigen abgewiesen.

Der Antragsteller und die Antragsgegner haben, soweit sie unterlegen sind, wechselseitig sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 11.8.2000 die sofortigen Beschwerden zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers. Die Antragsgegner ihrerseits haben unselbständige Anschlußrechtsbeschwerde eingelegt.

II.

Das Rechtsmittel des Antragstellers ist als sofortige weitere Beschwerde zulässig ( 45 Abs. 1 WEG). Insbesondere übersteigt der Beschwerdewert 750 Euro, mag auch die hinsichtlich der Anfechtung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan vorhandene Beschwer des Antragstellers nur entsprechend der begehrten Änderungen (siehe zur Berechnung etwa BayObLG Beschluß vom 17.2.2000, 2Z BR 113/99 = NZM 2000, 686 - Leitsatz) geringfügig sein. Mit Rücksicht jedenfalls auf die Beschwer durch die Beschlüsse zu TOP 07 wird die gesetzliche Wertgrenze überschritten. Auch die unselbständige Anschließung der Antragsgegner ist zulässig (Keidel/Kahl FGG 14. Aufl. 22 Rn. 7a).

1. Das Landgericht hat im wesentlichen ausgeführt:

Die Monatsfrist zur Beschlußanfechtung habe der Antragsteller gewahrt.

Der in TOP 02 a festgelegte Brennstoffendbestand sei nicht nachvollziehbar. Darauf komme es allerdings nicht mehr an, weil der Antragsteller diesen festgesetzten Restbestand zuletzt hingenommen habe. Der Beschluß lege jedoch in unzulässiger Weise fest, daß die gemeinschaftlichen Stromkosten des Anwesens über die Heizkostenabrechnung umzulegen seien. Dies widerspreche dem in der Gemeinschaftsordnung (GO) enthaltenen Verteilungsschlüssel. Dessen Abänderung bedürfe der Einstimmigkeit, woran es hier fehle.

Der Beschluß zur Jahresabrechnung 1998 (TOP 02 b) entspreche nicht dem Verteilungsschlüssel der GO. Daß eine nachträgliche, die GO abändernde Vereinbarung unter den Wohnungseigentümern getroffen worden sei, die Kosten für Wasser und Kanal nach Personen und im übrigen nach gleichen Anteilen umzulegen, könne nicht festgestellt werden. Eine Änderung sei nicht dadurch vollzogen worden, daß man über einen längeren Zeitraum nicht ordnungsgemäß abgerechnet habe. Die Anfechtung sei auch nicht rechtsmißbräuchlich und ebensowenig durch 12 Nr. 7 GO ausgeschlossen.

Weil die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan (TOP 03 b) nicht entsprechend der GO erstellt seien, hätte dem Verwalter auch nicht Entlastung erteilt werden dürfen (TOP 02 c).

Die Einzelfestsetzung der Hausmeisterkosten 2000 (TOP 03 a) werde dagegen durch die Unwirksamkeit des Wirtschaftsplans nicht berührt. Diese seien angesichts der vorjährigen Ausgaben nicht überhöht geschätzt und widersprächen auch nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Nicht zu beanstanden sei auch die Verlängerung des Verwaltervertrags (TOP 04). Die dem Verwalter vom Antragsteller angelasteten Versäumnisse und Fehler lägen teilweise nicht vor, teilweise seien sie nicht geeignet, die Fortsetzung der Zusammenarbeit unzumutbar zu machen und das erforderliche Vertrauensverhältnis zu zerstören.

Was die Wohnnutzung des Speicherraums durch den Antragsteller entgegen der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung angehe (TOP 07 a), so besitze die Eigentümergemeinschaft einen Unterlassungsanspruch, weil die darunter liegende Wohnung durch die Nutzung des Dachraums zu Wohnzwecken mehr beeinträchtigt werde als bei einer Speicherraumnutzung. Soweit andere Miteigentümer die Speicherräume ausgebaut hätten und zu Wohnzwecken nutzten, könne sich der Antragsteller hierauf nicht berufen. Gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz werde nicht verstoßen. Auch ergebe sich kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht. Verwirkt sei der Unterlassungsanspruch nicht. Schließlich gebe es sachliche Unterschiede, dem Antragsteller die Wohnnutzung des Speichers zu verbieten, gegen die anderen Wohnungseigentümer dagegen nicht einzuschreiten.

Schließlich müsse der Antragsteller auch die ohne Genehmigung durch Gemeinschaftseigentum geführte Wasserleitung im Dachgeschoß rückbauen lassen; der dazu getroffene Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft (TOP 07 b) sei rechtmäßig.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung im wesentlichen stand.

a) TOP 02 a

(1) Die Festsetzung des Brennstoffendbestands zum 31.12.1998 hält sich entgegen der Auffassung der Vorinstanzen im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung ( 21 Abs. 3 WEG) und ist deshalb gültig.

Es steht fest, daß eine Messung des Heizölstandes zum 31.12.1998 versehentlich unterblieben ist. In derartigen Fällen ist es interessegerecht (vgl. 9a Abs. 1 HeizkostenV; OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 1541), den Energieverbrauch auf der Grundlage des Verbrauchs der betreffenden Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen zu ermitteln. Entgegen der Auffassung der Antragsgegner wie der Vorinstanz wurde dazu nicht ein Jahresverbrauch von 12.100 l zugrunde gelegt, sondern ein durchschnittlicher Bestand von 12.100 1 zum jeweiligen Jahresbeginn. Aus diesem in Verbindung mit der Zulieferung im Folgejahr abzüglich dem Restbestand am Jahresende ergibt sich der zugrunde gelegte Verbrauch. Daß andere Wege der Verbrauchsschätzung der gewählten Methode an Genauigkeit deutlich überlegen wären, ist nicht ersichtlich. Bei dem den Wohnungseigentümern für die Gestaltung ihrer Verhältnisse eingeräumten Spielraum (vgl. 21 Abs. 3 und 4 WEG) ist deshalb der getroffene Beschluß insoweit nicht zu beanstanden.

(2) Dagegen widerspricht die beschlossene Abrechnung der gemeinschaftlichen Stromkosten als Heiznebenkosten nach dem Maßstab, der für die Heizkostenabrechnung gültig ist, der GO. Denn die Stromkosten für gemeinschaftliche Räume und sonstige Anlagen zählen zu den Betriebskosten im Sinne von 12 Nr. 1a GO (Bewirtschaftungskosten; siehe im einzelnen Müller Praktische Fragen des Wohnungseigentums 3. Aufl. Rn. 274). Überdies würden sie auch durch die Auffangregelung des 12 Nr. 3 GO erfaßt. Das Gesetz spricht insoweit von den Lasten des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums ( 16 Abs. 2 WEG; BayObLG WuM 1994, 160). Entsprechend der gesetzlichen Verteilung ( 16 Abs. 2 WEG mit 16 Abs. 1 Satz 2 WEG) sieht auch die GO die Umlegung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile vor.

Der Senat braucht nicht zu erörtern, ob der über 12 Nr. 2 GO getroffene Verteilungsschlüssel für Heizung und Warmwasser durch den Verteilungsmaßstab nach der Heizkostenverordnung, die am 1.3.1984 in Kraft trat, abgelöst ist (dazu BayObLG NZM 1999, 908). Dafür spricht die Art und Weise, wie die Heiz- und Warmwasserkosten nach den zu den Akten gegebenen Belegen abgerechnet werden. Jedenfalls erfordert die abweichende Verteilung der Gemeinschaftsstromkosten entweder als Dauerregelung für die künftigen Verhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander eine Änderung der GO oder, als Regelung für die einzelne Abrechnungsperiode, einen allstimmigen Beschluß ( 15 Abs. 1 und 2 GO). Fehlt es daran, ist der Beschluß, wenn nicht nichtig, so jedenfalls anfechtbar (BGH NJW 2000, 3500) und nach 23 Abs. 4 WEG für unwirksam zu erklären.

(3) Eine den Verteilungsschlüssel in der GO abändernde Vereinbarung hat das Landgericht nicht festgestellt. Dies ist frei von Rechtsfehlern.

(4) Trotz Nichtigkeit des Beschlußteils zur Umlegung der Gemeinschaftsstromkosten kann der Beschluß im übrigen auf rechterhalten bleiben (vgl. BayObLGZ 1985, 171/176). Einer verbindlichen Fixierung des Brennstoffendbestands bedurfte es nämlich auch bei Anwendung eines anderen Verteilungsmaßstabs für die Gemeinschaftsstromkosten. Entgegen der Regel (vgl. 139 BGB), daß bei Nichtigkeit nur eines Teils eines einheitlichen Beschlusses der gesamte Beschluß nichtig ist, ist nämlich anzunehmen daß die Eigentümergemeinschaft die Festlegung des Brennstoffendbestands als selbständige Regelung aufrechterhalten hätte (vgl. Staudinger/Bub WEG 23 Rn. 260 f., 311). Soweit der Antragsteller im Anschluß an die mündliche Verhandlung vor dem Landgericht angesichts der zugegangenen Einzelabrechnung und unter Berücksichtigung des angewandten unzutreffenden Verteilungsschlüssels ausgeführt hat, der Eigentümerbeschluß wäre hinsichtlich des Brennstoffendbestands erledigt, ist darin kein Wegfall des Interesses an einer Weiterverfolgung zu sehen (zur Auslegung von Verfahrenserklärungen durch die Rechtsbeschwerdeinstanz siehe BayObLG WuM 1996, 488). Vielmehr wertet der Antragsteller entweder wegen der vorliegenden und ebenfalls angefochtenen Jahresabrechnung die Beschlußfassung zur Restbrennstoffmenge rechtlich unzutreffend als überholt oder verkennt die Selbständigkeit beider Beschlußteile.

b) TOP 02 b

(1) Die Anfechtung der Jahresabrechnung 1998 ist nicht durch 12 Nr. 7 Satz 2 GO ausgeschlossen. Eine derartige Klausel ist als Abrechnungsregelung dahin zu verstehen, daß die nach 23 Abs. 3 WEG für eine gültige Beschlußfassung genügende schriftliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer zur Beschlußvorlage aus Vereinfachungsgründen durch eine unwiderlegliche Zugangs- und Zustimmungsvermutung ersetzt wird (BGHZ 113, 197/199; Staudinger/Bub 28 Rn. 59 und 62; siehe auch BayObLG WE 1992, 49). Freilich hindert dies die Wohnungseigentümer nicht daran, in der folgenden Versammlung einen erneuten Beschluß, gegebenenfalls mit gleichem Inhalt wie im Erstbeschluß, zu fassen, der an die Stelle des früheren, zudem in diesem Zeitpunkt noch nicht bestandskräftigen Erstbeschlusses (dazu im einzelnen BGH aaO) tritt.

(2) Der Anfechtung durch den Antragsteller steht auch nicht entgegen, daß er der Beschlußfassung in der Versammlung zugestimmt hat. Nach der Rechtsprechung des Senats ist es einem Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht verwehrt, sich eines anderen zu besinnen und den mit seiner Stimme zustande gekommenen Eigentümerbeschluß gemäß 23 Abs. 4 WEG anzufechten (BayObLG NJW-RR 1988, 1168; 1997, 715/717; Müller Rn. 628) Das Anfechtungsrecht dient nämlich nicht nur dem persönlichen Interesse des anfechtenden Eigentümers oder dem Minderheitenschutz, sondern auch dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Dazu gehört auch, daß rechtswidrige oder fehlerhafte Beschlüsse nicht durchgeführt werden müssen. Ein Ausnahmefall, in dem, wie etwa bei Verfahrensverstößen, ein Rechtsschutzbedürfnis zu verneinen ist (BayObLGZ 1992, 79/83), liegt nicht vor.

(3) Eine für die abweichende Verteilung grundsätzlich erforderliche förmliche Vereinbarung (BGHZ 130, 304/312) hat das Landgericht nicht festgestellt.

(4) Langjährige entgegengesetzte Praxis ersetzt allenfalls dann eine förmliche Abänderungsvereinbarung, wenn feststeht, daß sämtliche Wohnungseigentümer sie in dem Bewußtsein vornehmen, den Kostenverteilungsschlüssel der GO zu ändern und durch einen neuen zu ersetzen (BayObLG NJW 1986, 385/386; DWE 1994, 26/28; OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 140/141; ZMR 1999, 853/854). Daran fehlt es hier. Darauf, zu welchem Zeitpunkt der Antragsteller selbst Wohnungseigentümer wurde und wie lange er die unzulässige Abrechnungsweise durch Genehmigung der jährlichen Abrechnungen mittrug, kommt es nicht an.

Wegen der auf die fragliche Periode für das Wirtschaftsjahr 1998 beschränkten Wirkung der Anfechtung sind die Folgen der Ungültigerklärung weder unüberschaubar noch für die übrigen Wohnungseigentümer unzumutbar, zumal sich die Abrechnung nach der GO angesichts der nur wenig über bzw. unter 1/4 liegenden Miteigentumsanteile für alle Beteiligte nur geringfügig auswirkt.

c) TOP 02 c

Zu Recht verneint das Landgericht die Voraussetzungen für eine Entlastung des Verwalters. Die Jahresabrechnung 1998 geht von einem unzutreffenden Verteilungsmaßstab aus, was auch für den Wirtschaftsplan des Jahres 2000 gilt (TOP 03 b). Vereinbarungswidrige Verwaltung des Wohnungseigentums ist jedoch nicht ordnungsmäßig. Die Entlastung des Verwalters, die wie ein negatives Schuldanerkenntnis wirkt (vgl. dazu jüngst BayObLG Beschluß vom 23.2.2001, 2Z BR 36/01; ZWE 2000, 183 f.; Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. 28 Rn. 113), entspricht in diesem Fall nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wie sie jeder Wohnungseigentümer verlangen kann ( 23 Abs. 3 und 4 WEG). Der Entlastungsbeschluß ist deshalb nach 21 Abs. 3, 23 Abs. 4 WEG für ungültig zu erklären (BayObLGZ 1986, 263/266; 1989, 310/314 f.)

d) TOP 03 a

Der Einzelposten "Hausmeisterkosten" im Wirtschaftsplan 2000 kann hier schon deshalb isoliert angefochten werden (BayObLG NJW 1986, 385; ETW 2001, 2/4499; Bärmann/Pick 28 Rn. 47 f.), weil er gesonderter Gegenstand eines Eigentümerbeschlusses ist. Ohne dessen Anfechtung würde er in Bestandskraft erwachsen und Grundlage für den späteren Wirtschaftsplan bilden, ohne daß der Posten noch durch Anfechtung des Gesamtplans selbst in Frage gestellt werden könnte. Insoweit gilt nichts anderes als zum Verhältnis zwischen Jahresabrechnung und beschlußmäßige Feststellung des Brennstoffendbestands.

Bei der Bemessung der voraussichtlich anfallenden Hausmeisterkosten steht den Wohnungseigentümern ein weiter Ermessensspielraum zu. Grundsätzlich können sie knapp oder großzügig kalkulieren (vgl. BayObLG WE 1989, 64 f.; 1999, 35 f.; Müller Rn. 278). Die Vorinstanzen haben bei der Billigung des Ansatzes mit 3.000 DM neben der Größe der Wohnanlage, den anfallenden Arbeiten und den örtlichen Preisen für derartige Dienstleistungen insbesondere auch die angefallenen Kosten im Wirtschaftsjahr 1998 berücksichtigt, die, freilich vom Verwalter als vergleichsweise sehr hoch bezeichnet, um rund 45 % über dem Ansatz für das Jahr 2000 lagen. Der getroffene Ansatz konnte deshalb ohne Rechtsfehler als ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend ( 21 Abs. 3 und 4 WEG) beurteilt werden.

e) TOP 03 b

Auch der Wirtschaftsplan 2000 geht von dem unzutreffenden Verteilungsschlüssel nach gleichen Anteilen bzw. nach Personen aus. Die Vorinstanzen haben ihn deshalb ebenfalls zu Recht für ungültig erklärt.

f) TOP 04

Die Beschlußfassung über die - wiederholte - Verwalterbestellung ( 26 Abs. 1 und 2 WEG) muß sich wie alle Verwaltungsmaßnahmen im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung halten. Darauf hat jeder einzelne Wohnungseigentümer einen gesetzlichen Anspruch. Die Bestellung des Verwalters verstößt gegen diese Grundsätze, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Wahl dieses Verwalters spricht (BayObLGZ 1997, 148/152; BayObLG Beschluß vom 7.3.2001, 2Z BR 115/00). Ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist sowohl eine Tat- als auch eine Rechtsfrage (BayObLG WuM 2000, 689; Staudinger/Bub 26 Rn. 392).

Das Landgericht hat die dafür maßgeblichen Tatsachen rechtsfehlerfrei festgestellt. Sie betreffen die Regulierung eines Wasserschadens, die Niederschrift und Versendung des Beschlußprotokolls der Wohnungseigentümerversammlung, die Haushaltsführung im Zusammenhang mit in Ansatz gebrachten Rechnungen von Hausmeister und Handwerkern sowie die Jahresabrechnungen 1998 und den Wirtschaftsplan 2000. Nicht berücksichtigt werden kann der erstmals in der Rechtsbeschwerdeinstanz erhobene Vorwurf, der Verwalter habe 1996 eine Brandschutztüre verkleinern lassen und dafür finanzielle Mittel aufgewandt, die von den Beschlüssen der Eigentümerversammlung nicht gedeckt gewesen seien. Denn neue Tatsachen und Beweise in bezug auf die Sache selbst können, von die Wiederaufnahme rechtfertigenden Gründen abgesehen, in dieser Instanz weder durch die Beteiligten noch durch das Gericht eingeführt werden (Keidel/Kahl 27 Rn. 43).

Ob die festgestellten Umstände einzeln oder in ihrer Gesamtheit die Merkmale eines wichtigen Grundes erfüllen, stellt eine Rechtsfrage dar, die der Überprüfung durch den Senat unterliegt. Entsprechend den für die Abberufung eines Verwalters geltenden Grundsätzen liegt ein gegen die Wiederbestellung sprechender wichtiger Grund vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit diesem nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist. Im Einzelfall können diese Voraussetzungen auch bei der nachhaltigen Störung des Vertrauensverhältnisses nicht nur zur Gesamtheit der Wohnungseigentümer, sondern auch zu einzelnen Wohnungseigentümern oder einer Gruppe von ihnen gegeben sein (BayObLGZ 1998, 310/312 f. m.w.N.; Müller Rn. 470/ 471 mit zahlreichen Beispielen).

(1) Die den Vorwurf nicht sparsamer Haushaltsführung betreffenden Umstände stehen der Wiederwahl nicht entgegen. Der Verwalter hat, wie das Protokoll über die Eigentümerversammlung vom 8.6.1999 zu TOP 02 ausweist, die Hausmeisterrechnungen für 1998 nicht ungeprüft übernommen. Vielmehr wurden die Rechnungsbeträge für November und Dezember 1998 zurückbehalten und ein Beschluß der Eigentümerversammlung herbeigeführt, auf diese keine Auszahlungen mehr zu leisten. In ähnlicher Weise wurde mit Hausmeisterrechnungen für die ersten Monate im Jahr 1999 verfahren. Hinreichende Anhaltspunkte dafür, daß die Bezahlung früherer Monatsrechnungen und/oder die unterbliebene Rückforderung schon bezahlter Beträge ordnungsmäßiger Verwaltung widersprächen, zeigt der Antragsteller nicht auf. Die gerichtliche Bewertung, die in Ansatz gebrachten Hausmeisterkosten bewegten sich im Rahmen des Ortsüblichen, kann im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht nachgeprüft werden (Keidel/Kahl 27 Rn. 42).

Ob die Malerrechnung unrichtig eine zweifache statt einer nur einfachen Lackierung enthält und dem Betrag nach überhöht ist, kann auf sich beruhen. Die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verlangen es vom Verwalter nämlich im allgemeinen nicht, die Durchführung von an Handwerksbetriebe vergebenen Arbeiten persönlich zu überwachen. Ist der Auftrag abgewickelt und die Rechnung beglichen, muß und kann der Verwalter ohne entsprechende Beschlußlage in der Eigentümerversammlung ( 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) auch nicht von sich aus tätig werden, um mögliche Regreßansprüche durchzusetzen. Denn ein dringender Fall ( 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG) liegt nicht vor. Daß der Verwalter die Handwerker nicht sorgfältig ausgewählt und vorwerfbar zu überhöhten Preisen vergeben hätte, behauptet der Antragsteller selbst nicht.

(2) Die Behandlung des Wasserschadens stellt keinen die Wiederbestellung ausschließenden wichtigen Grund dar. Zu Recht hat das Landgericht sowohl einen dringenden Fall nach 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG als auch eine Verpflichtung des Verwalters zur Beseitigung des Wasserschadens als Maßnahme ordnungsmäßiger Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums ( 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) verneint. Denn auch insoweit bedarf es eines Eigentümerbeschlusses (Palandt/Bassenge 27 WEG Rn. 27), den das Landgericht zutreffend nicht aus TOP 05 der Eigentümerversammlung vom 12.7.1994 hergeleitet hat. Das Vorbringen des Antragstellers in der Rechtsbeschwerdeinstanz erlaubt keine anderen rechtlichen Schlüsse. Auf Handlungen oder Unterlassungen des Verwalters zeitlich nach der Wiederbestellung kann die Anfechtung von vorneherein nicht gestützt werden (OLG Zweibrücken ZMR 1998, 50/55; BayObLG Beschluß vom 24.1.2001, 2Z BR 112/00).

(3) Nach der Rechtsprechung des Senats ist die Niederschrift über Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung (vgl. 24 Abs. 6 WEG und 13 Nr. 9 GO) spätestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist vorzulegen (BayObLGZ 1972, 246/ 248 f.; ferner LG Freiburg Rpfleger 1968, 93 mit Anmerkung Diester; Müller Rn. 409). Denn die Wohnungseigentümer sollen die in der Versammlung gefaßten Beschlüsse einsehen und sich auf eine etwa beabsichtigte Beschlußanfechtung vorbereiten können. Diesen Zwecken wird die in der Versammlung erstellte, ersichtlich nur vorläufige Aufzeichnung nicht gerecht. Ein den Formerfordernissen des 23 Abs. 6 Satz 2 WEG entsprechendes und dem Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer genügendes Protokoll lag erst erheblich nach dem erwähnten Zeitpunkt vor. Dies stellt eine Pflichtverletzung des Verwalters dar, ohne daß es auf die Frage ankommt, ob darüber hinaus aus wiederholter Übung eine Verpflichtung auch zur Versendung der Niederschrift an die einzelnen Wohnungseigentümer bestand (BayObLG und LG Freiburg je aaO). Der Verstoß ist nicht als Lappalie zu bewerten, drückt er doch die - objektive - Mißachtung der autonomen Wohnungseigentümergemeinschaft und der Rechte ihrer Mitglieder aus. Für sich allein genommen ist der Verstoß hier jedoch nicht als ein der Wiederbestellung zwingend entgegenstehender Grund anzusehen, weil der Wohnungseigentümer durch die Möglichkeit der vorsorglichen umfassenden Beschlußanfechtung im allgemeinen ausreichend geschützt ist. Verstärkend kommt noch hinzu, daß in der fraglichen Versammlung sämtliche Miteigentumsanteile vertreten, also alle materiell Beteiligten über die gefaßten Beschlüsse auch informiert waren.

(4) Ebenso rechtfertigt nicht jeder Abrechnungsfehler des Verwalters in der Vergangenheit die Annahme einer so groben Pflichtverletzung, daß eine Wiederwahl als Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung anzusehen wäre (OLG Köln NZM 1999, 128; Palandt/Bassenge 26 WEG Rn. 9). Bei schwerwiegenden Abrechnungsfehlern bejaht die Rechtsprechung allerdings einen groben Pflichtenverstoß (BayObLG WE 1996, 237; Müller Rn. 471) und sieht einen solchen insbesondere darin, daß der Verwalter einen unrichtigen Verteilungsschlüssel anwendet (so OLG Köln aaO), weil darin die Mißachtung des in der Teilungserklärung verlautbarten Willens der Wohnungseigentümer zum Ausdruck kommt. Allerdings spielen auch hierbei die Einzelumstände wie etwa die Ursache für die Anwendung des unrichtigen Schlüssels eine Rolle.

Die Antragsgegner haben hierzu unwidersprochen vorgetragen, daß zumindest seit 1976 die Betriebskosten einvernehmlich zu gleichen Teilen bzw. nach Personen umgelegt worden seien. Eine solche vereinfachte Abrechnungsweise lag hier deshalb nicht fern, weil die Miteigentumsanteile sich der Größe nach nur geringfügig unterschieden. Der Antragsteller hat den jeweiligen Jahresabrechnungen, einschließlich der angegriffenen, in der Eigentümerversammlung zugestimmt. Auch wenn diese langjährige Praxis nicht die GO außer Kraft setzen konnte, so schuf sie doch für den erst in den 90er Jahren als Verwalter bestellten weiteren Beteiligten einen gewissen Vertrauenstatbestand. Hinzu kommt, daß der weitere Beteiligte dem unstreitigen Akteninhalt nach der Meinung war, der Abrechnungspraxis läge ein vereinbarungsändernder Beschluß der Gemeinschaft vor. Diese Ansicht war jedenfalls bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20.9.2000 (NJW 2000, 3500) vertretbar (vgl. BGHZ 54, 65). Bei der Anwendung des unrichtigen Verteilungsmaßstabs fehlt es somit jedenfalls an der subjektiven Vorwerfbarkeit, so daß von einer die Wiederwahl entgegenstehenden groben Pflichtverletzung nicht gesprochen werden kann.

Soweit der Antragsteller das Fehlen der Jahresabrechnung 1999 und des Wirtschaftsplans für das Folgejahr (2001) beanstandet, kann er damit schon deshalb nicht durchdringen, weil es sich um Vorkommnisse handelt, die sich zeitlich nach der Wiederbestellung abspielten.

Einen Anlaß, korrigierte Abrechnungen und Pläne zu erstellen, hat der Verwalter erst, wenn Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan rechtskräftig für ungültig erklärt sind. Das ergibt sich aus 23 Abs. 4 Satz 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 und 45 Abs. 2 WEG.

e) TOP 07 a

(1) Der Beschluß ist nicht schon wegen Unklarheit und Unbestimmtheit anfechtbar oder gar nichtig (siehe dazu Weitnauer/ Lüke WEG 8. Aufl. 23 Rn. 21). Im Wege der gebotenen Auslegung bezieht er sich auf den Speicherraum des Antragstellers, der sich über der Wohnung der Eheleute G. befindet. Der Beschluß war von allen Beteiligten so gewollt und nur so zu verstehen. Denn ersichtlich ging es den Eheleuten G. mit ihrem in der Versammlung gestellten Antrag, "die Speicherräume über ihrer Wohnung nicht zu Wohnzwecken zu nutzen", nicht um ihre eigenen ebenfalls über ihrer Wohnung befindlichen Speicheranteile.

(2) Zu Recht hat das Landgericht einen Unterlassungsanspruch der Antragsgegner aus 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB, 15 Abs. 3 WEG in Verbindung mit der GO bejaht. Die Zweckbestimmung des Raumes als "Speicher" erlaubt nicht eine Nutzung als Wohnraum (BayObLG NJW-RR 1994, 82 m.w.N.; Müller Rn. 128). Dem angefochtenen Eigentümerbeschluß steht weder das Schikaneverbot (BayObLG ZWE 2000, 216) noch 242 BGB unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung (BayObLG NZM 1998, 966/967; 1999, 866) noch der Umstand entgegen, daß andere Wohnungseigentümer, deren Wohnungseigentum sich unmittelbar unter den jeweiligen Dachgeschoßräumen befindet, ihr Speicherabteil weiterhin unbeanstandet zu Wohnzwecken nutzen (z.B. BayObLG NZM 1999, 85; 2001, 137). Die vom Landgericht dazu getroffenen Feststellungen sind rechtsfehlerfrei; der Senat ist hieran gebunden (BayObLG ZMR 1999, 847). Wie sich aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 12.7.1994 ergibt, hatte der Antragsteller in diesem Jahr eigenmächtig Dachfenster eingebaut. In den Eigentümerversammlungen der Folgejahre kam es zu regelmäßigen Diskussionen und Beanstandungen. Weder das für die Verwirkung erforderliche Zeit- noch das Umstandsmoment sind demnach erfüllt.

g) TOP 07 b

Rechtsfehlerfrei ist schließlich der Beschluß, die vom Antragsteller im Dachgeschoß verlegte Wasserleitung zu entfernen. Der Senat verweist auf die vorangehenden Ausführungen. Das Landgericht hat auch darauf abgestellt, daß die Leitung ohne Vereinbarung, Beschluß oder Zustimmung der Wohnungseigentümer eigenmächtig in Form eines Deckendurchbruchs durch Gemeinschaftseigentum verlegt wurde, während die Wasserleitungen anderer Speichernutzer gemeinschaftliches Eigentum nicht berühren. Von einem rechtswidrig-willkürlichen Verhalten gegenüber dem Antragsteller kann demnach keine Rede sein.

3. Dem Senat erscheint es nach 47 WEG angemessen, auch dem Verwalter als weiteren Beteiligten Gerichtskosten der ersten Instanz anteilig aufzuerlegen. Denn durch die verspätete Protokollerstellung erst im November 1999 war die Gesamtanfechtung der in der Versammlung vom 8.6.1999 gefaßten Beschlüsse veranlaßt. Der Senat kann nicht feststellen, daß der Antragsteller auch umfassend angefochten hätte, sofern das Protokoll rechtzeitig zur Einsichtnahme aufgelegen gewesen wäre (BayObLG WE 1991, 204, 229; Weitnauer/Hauger 47 Rn. 8). Ob auch eine Pflicht zur Übersendung der Niederschrift an die einzelnen Wohnungseigentümer bestand, welche sich ohne abweichende Regelung in der GO allenfalls aus ständiger Übung herleiten läßt (siehe Müller Rn. 411), kann dahinstehen.

Im übrigen verbleibt es bei den von den Vorinstanzen ohne Rechts fehler getroffenen Kostenentscheidungen.

Für die Rechtsbeschwerdeinstanz ist es angemessen, den Antragsteller mit 1/4 und die Antragsgegner als Gesamtschuldner (vgl. 426 Abs. 1 BGB) mit 3/4 der Gerichtskosten zu belasten und von einer Erstattungspflicht außergerichtlicher Kosten abzusehen.

4. Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Der Senat schließt sich der in den vorangegangenen Rechtszügen rechtsfehlerfrei getroffenen Bewertung der einzelnen Anträge in vollem Umfang an.

Dr. Reicholt      Dr. Delius      Lorbacher



 


© 09.03.2002 by Peter Hudecki   E-Mail: webmaster@linnenkamp39.de
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