Verwalter




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Wohnungseigentümer


 

Aufgrund welcher Rechtsnorm kann ein Verwalter bestellt werden?

Die Bestellung eines Verwalters ist in § 26 WEG geregelt.



Ist die Bestellung eines Verwalters zwingend vorgeschrieben?

Nein. Der Verzicht auf einen Verwalter dürfte allerdings nur in sehr kleinen Gemeinschaften möglich sein.



Kann die Bestellung eines Verwalters ausgeschlossen werden?

Die Bestellung eines Verwalters ist zwingend erforderlich, sobald auch nur ein Miteigentümer dieses verlangt. Selbst durch eine Vereinbarung kann die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden.



Welche Voraussetzungen oder Qualifikationen sind notwendig, um Verwalter zu werden?

Keine. Jeder der ein Haus von einem Garten unterscheiden kann (oder auch nicht), kann Verwalter werden. Notwendig ist lediglich die volle Geschäftsfähigkeit des zu Bestellenden und der Bestellungsbeschluß.



Welche Stimmenmehrheit ist für die Wahl eines Verwalters erforderlich?

Es genügt die einfache Mehrheit. Andere Mehrheitserfordernisse können auch durch Vereinbarung nicht herbeigeführt werden, da dadurch die Bestellung eines Verwalters nach § 26 Abs.1 Satz 4 WEG in unzulässiger Weise eingeschränkt würde.



Für welchen Zeitraum kann ein Verwalter bestellt werden?

Der Zeitraum der Bestellung darf fünf Jahre nicht überschreiten. Wird die Bestellung für einen längeren Zeitraum beschlossen so ist dieser Beschluß wirksam, die Bestellung endet aber generell nach Ablauf von fünf Jahren.

Im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum darf die Bestellung auf höchsten drei Jahre vorgenommen werden.



Für welchen Zeitraum sollte ein Verwalter bestellt werden?

Professionelle Verwalter sind regelmäßig in erster Linie Wirtschaftsunternehmen. Ziel eines jeden Unternehmens ist es, Gewinne zu machen. Dazu sind langfristige Verträge eine sichere Grundlage. Die meisten Verwalter streben daher einen Bestellungszeitraum von fünf Jahren an.

Ziel einer Eigentümergemeinschaft sollte die möglichst ordnungsgemäße und wertsteigernde Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sein. Beide Ziele müssen nicht immer deckungsgleich sein und haben mit der Länge der Bestellungszeit grundsätzlich nichts zu tun. Fünf-Jahres-Verträge sind Knebelverträge, da es nur aus wichtigem Grund möglich ist, sich von einem schlechten Verwalter zu trennen.

Der Zeitraum sollte deshalb lediglich ein Jahr betragen. Denn ein guter Verwalter kann jederzeit wiederbestellt werden. Außerdem ist ein Verwalter natürlich wesentlich motivierter, wenn er weiß, daß seine Leistung jährlich überprüft wird. Doch auch für den Verwalter bietet eine kurze Bestellungszeit Vorteile: Wenn eine Eigentümergemeinschaft zerstritten ist, fällt für die Verwaltung ein erhöhter und nicht immer kostendeckender Aufwand an. Hier besteht ebenfalls die Möglichkeit, ein solches Objekt kurzfristig abzugeben.



Kann auch ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt werden?

Durchaus. Es sollten aber grundlegende Kenntnisse über das Verwalten von Wohnungseigentum und eine Bereitschaft zur permanenten Weiterbildung durch Besuch von Seminaren, Lesen von Fachliteratur etc. vorhanden sein (gilt auch für berufsmäßige Verwalter). Dann ist die Verwaltung durch einen Miteigentümer für jede Eigentümergemeinschaft die optimale Lösung.



Welche Aufgaben hat der Verwalter?

Die Aufgaben des Verwalters regelt § 27 WEG. Dazu zählen:

  • Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen

  • die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen

  • in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen

  • die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten
Diese Aufgaben und Befugnisse können auch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt werden.



Wozu ist der Verwalter berechtigt?

Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie:

  • Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt

  • alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen

  • Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind

  • Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind

  • Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Beschluß der Wohnungseigentümer ermächtigt ist

  • die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind

Diese Berechtigungen können ebenfalls nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeschränkt werden.

Weiterhin kann der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachtsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist.



Wozu ist der Verwalter verpflichtet?

Der Verwalter ist verpflichtet, Gelder der Wohnungseigentümer von seinem Vermögen gesondert zu halten. Die Verfügung über solche Gelder kann von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden.



 


© 20.07.2007 by Peter Hudecki   E-Mail: webmaster@linnenkamp39.de
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