Entlastung




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Wohnungseigentümer


 

Was versteht man unter dem Begriff "Entlastung"?

Es kommt darauf an, was mit der Entlastung zu Ausdruck gebracht werden soll. Zum einen ist die Entlastung ein Vertrauensbeweis an den Verwalter. Zum anderen versteht man nach überwiegender Meinung unter Entlastung ein negatives Schuldanerkenntnis im Sinne von § 397 Abs. 2 BGB. Insbesondere dann, wenn man die Entlastung in Zusammenhang mit einer Prüfung der Unterlagen im Rahmen der Jahresabrechnung sieht.


Wer nimmt in der Regel für sich in Anspruch, entlastet zu werden?

Der Verwalter und der Verwaltungsbeirat.


Aufgrund welcher Rechtsnorm ist der Verwalter zu entlasten?

Eine Entlastung sieht das Wohnungseigentumsgesetz nicht vor.


Welche Bedeutung hat die Entlastung für den Verwalter?

Durch die Entlastung bringt die Versammlung zum Ausdruck, daß auf die Schadensersatzansprüche verzichtet wird, die bei Erteilung der Entlastung bekannt waren. Außerdem ist der Verwalter nicht mehr zur Auskunft verpflichtet.


Welche Fälle werden von der Entlastung nicht erfaßt?

Strafbare Handlungen des Verwalters und Ansprüche einzelner Eigentümer, die im Zusammenhang mit ihrem Sondereigentum stehen.


Mit welcher Stimmenmehrheit erfolgt die Entlastung?

Durch einfachen Mehrheitsbeschluß.


Hat der Verwalter Anspruch auf Entlastung?

Soweit man unter Entlastung einen Vertrauensbeweis versteht, besteht nach Auffassung des Bundesgerichtshofes kein Anspruch, da Vertrauen nicht erzwungen werden kann.

Versteht man unter Entlastung ein negatives Schuldanerkenntnis, so besteht auf Entlastung nur dann ein Anspruch, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag vereinbart ist.


Kann der Verwalter einen Anspruch auf Entlastung gerichtlich geltend machen?

Ein solche Anerkennung dürfte ist in der Regel nicht erfolgen, wenn der Anspruch auf Entlastung nicht vereinbart ist. Das Oberlandesgericht Düsseldorf führt dazu aus, daß es ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, wenn die Eigentümergemeinschaft auf eventuell bestehende Schadensersatzansprüche verzichtet.


Entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter ohne vertraglichen Anspruch entlastet wird?

Nach überwiegender Meinung geht man davon aus, daß eine Entlastung dann ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn dem Verwalter keine Pflichtverletzung vorgeworfen werden kann. Entsprechend wird eine Beschlußfassung über eine Verwalterentlastung nur dann in einem Anfechtungsverfahren aufgehoben, wenn ein pflichtwidriges Verhalten des Verwalters vorliegt.

Allerdings tritt immer häufiger die Auffassung zu Tage, daß nur bei Vereinbarung ein Entlastungsanspruch besteht. So hat das Bayrische Oberste Landesgericht entschieden, die Entlastung eines Beiratsmitgliedes bereits dann für unwirksam zu erklären, wenn ein Schadensersatzanspruch lediglich "möglich erscheint" (BayObLG vom 12.06.1991, 2 Z 49/91).

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat sogar gänzlich einen Entlastungsanspruch abgelehnt, wenn dieser nicht vereinbart wurde (Beschluß vom 19.08.1996, 3 Wx 581/94), ebenso AG Kerpen (Beschluß vom 18.12.1996, 15 II 27/96, bestätigt auch durch das LG Köln, Beschluß vom 01.07.01999, 29 T 21/97).

Mit Beschluß vom 17.07.2003, V ZB 11/03, hat der Bundesgerichtshof entschieden, daß ein Entlastungsbeschluß nicht grundsätzlich unzulässig ist. Zwar könne der Verwalter keine Entlastung verlangen. Dies stünde aber dem Recht der Wohnungseigentümer, den Verwalter zu entlasten, nicht entgegen, wenn erkennbar keine Ansprüche gegen den Verwalter in Betracht kämen.



 


© 27.01.2004 by Peter Hudecki   E-Mail: webmaster@linnenkamp39.de
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