Eigentümerversammlung




Linnenkamp39.de




Informationen
für interessierte
Wohnungseigentümer


 

Aufgrund welcher Rechtsnorm werden Eigentümerversammlungen durchgeführt?

§ 24 WEG.


Aus welchen Gründen ist der Verwalter verpflichtet, eine Eigentümerversammlung einzuberufen?

Gemäß § 24 Abs. 1 WEG ist mindestens einmal im Jahr von dem Verwalter eine Eigentümerversammlung einzuberufen.

Des weiteren ist der Verwalter verpflichtet eine Versammlung einzuberufen, wenn dies mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer schriftlich, unter Angabe des Zweckes und der Gründe, verlangen.

Weiterhin muß gemäß § 24 Abs. 2 eine Versammung in den von den Wohnungseigentümern durch Vereinbarung (zum Beispiel in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung) festgelegten Fällen einberufen werden.

Außerdem muß der Verwalter eine Eigentümerversammlung einberufen, wenn dies nach den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung geboten ist. Das ist der Fall, wenn dringende Entscheidungen die keinen Aufschub dulden und nur durch Beschlußfassung der Wohnungseigentümer geregelt werden können, anstehen. Man spricht dann von einer außerordentlichen Versammlung.

Eine weiterer Einberufungsgrund liegt vor, wenn die einberufene Versammlung nicht beschlußfähig war (Wiederholungsversammlung).


Wer kann die Versammlung einberufen, wenn ein Verwalter fehlt oder dieser sich pflichtwidrig weigert, eine Versammlung einzuberufen?

Gemäß § 24 Abs. 3 WEG kann in diesen Fällen die Versammlung vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats einberufen werden. Weigert sich dieser ebenfalls, von dessen Stellvertreter. Möglich sind auch entsprechende Vereinbarungen, daß ein Wohnungseigentümer unter bestimmten Bedingungen eine Versammlung einberufen kann. Dies ist sinnvoll, wenn weder ein Verwalter noch ein Beirat vorhanden ist. Ansonsten müßte sich in diesen Fällen ein Eigentümer gerichtlich zur Durchführung einer Versammlung bevollmächtigen lassen.


Wer führt den Vorsitz in der Versammlung?

Den Vorsitz in der Versammlung führt der Verwalter. Die Versammlung der Wohnungseigentümer kann auch einen anderen Vorsitzenden durch Beschlußfassung bestimmen, etwa wenn der Verwalter in einer Angelegenheit befangen ist (z. B. Jahresabrechnung, Verwalterbestellung).


In welcher Form hat die Einladung zu erfolgen?

Bis zum 31.12.1999 hatte die Einberufung schriftlich zu erfolgen. Demnach mußte das Einladungsschreiben eigenhändig vom Verwalter unterschrieben werden. Mit Beginn des Jahres 2002 wurde der § 24 Abs. 4 WEG geändert. Die Einberufung hat nun in Textform zu erfolgen. Daraus folgt, das die eigenhändige Unterschrift nicht mehr erforderlich ist. Den formellen Anforderungen wird bereits dadurch genüge getan, daß der Verwalter Kopien des Einladungsschreiben an alle Eigentümer verschickt. Dies kann nun auch per Fax, E-Mail oder SMS erfolgen, wenn ein Eigentümer die technischen Möglichkeiten zur Verfügung stellt.


Welche Angaben sollte das Einladungsschreiben enthalten?

Das Einladungsschreiben sollte mindestens folgende Angaben enthalten:

  • den Namen und die Anschrift des Verwalters
  • den Namen und die Anschrift des Empfängers
  • die genaue Bezeichnung der Gemeinschaft, für welche die Versammlung einberufen wird (Name der Anlage beziehungsweise Ort und Straßenbezeichnung)
  • die genaue Anschrift des Ortes der Versammlung
  • das Datum der Versammlung
  • die Uhrzeit der Versammlung
  • die Tagesordnung
Eventuell sollte zusätzlich auf die Möglichkeit zur Vollmachtenerteilung (Stimmrechtsvertretung) hingewiesen werden.


Wer ist zur Versammlung einzuladen?

Außer den grundbuchlich eingetragenen Wohnungseigentümern alle, die Inhaber eines Stimmrechtes sind, wie:

  • Insolvenzverwalter
  • Zwangsvollstrecker
  • Nachlassverwalter
  • Testamentsvollstrecker

Zu welchem Zeitpunkt hat der Verwalter eine Versammlung einzuberufen?

Den Zeitpunkt bestimmt, soweit darüber keine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern besteht, der Verwalter. In der Regel wird der Verwalter die Versammlung nach Vorlage der Jahresabrechnung, also innerhalb der ersten 3 Monate des Jahres einberufen. Grundsätzlich sollte die Versammlung nicht während der Urlaubs- und Ferienzeit stattfinden.

Der Zeitpunkt muß verkehrsüblich und zumutbar sein. Da die Situation berufstätiger Wohnungseigentümer zu berücksichtigen ist, sollte die Versammlung nach Möglichkeit in den frühen Abendstunden anberaumt werden. Unzulässig ist es, die Versammlung zur Unzeit, in der Regel während der Vormittagsstunden, einzuberufen.


An welchem Ort hat der Verwalter die Eigentümerversammlung einzuberufen?

Grundsätzlich soll die Versammlung am Ort der Wohnanlage durchgeführt werden. Bestimmte Vorschriften, in welchen Räumlichkeiten die Eigentümerversammlung stattzufinden hat, gibt es nicht. Die Versammlung ist grundsätzlich nicht öffentlich. Der Verwalter hat deshalb darauf zu achten, daß die Versammlung unter Ausschluß von Dritten abgehalten wird.


Mit welcher Frist muß die Versammlung einberufen werden?

Die Frist sollte laut § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zwei Wochen betragen. Da es sich um eine Sollvorschrift handelt, kann diese in dringenden Fällen auch unterschritten werden. Soweit in Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen eine bestimmte Frist vereinbart wurde, ist diese zwingend zu beachten.


Wann ist die Versammlung beschlußfähig?

Die Versammlung ist beschlußfähig, wenn die in der Versammlung vertretenen Stimmrechte mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten (§ 25 Abs. 3 WEG). Der Verwalter hat die Beschußfähigkeit gegebenenfalls vor jeder Abstimmung zu prüfen, wenn häufig Eigentümer den Saal verlassen oder durch Interessenkollision nicht stimmberechtigt sind (§ 25 Abs. 5 WEG). Wenn die Beschlußfähigkeit nicht gegeben ist, darf keine Abstimmung durchgeführt werden.


Was ist zu tun, wenn die Versammlung nicht beschlußfähig ist?

Wenn keine Beschlußfähigkeit festgestellt werden kann, ist gemäß § 25 Abs. 4 WEG eine erneute Versammlung mit gleichem Gegenstand (Tagesordnung) einzuberufen. Für diese Wiederholungsversammlung gelten die gleichen Form- und Fristvorschriften wie für die Erstversammlung. Diese Versammlung ist dann ohne Rücksicht auf die Anzahl der vertretenen Miteigentumsanteile beschlußfähig. Darauf ist in der Einladung hinzuweisen!


Können auch zusätzlich neue Themen in die Tagesordnung der Wiederholungsversammlung aufgenommen werden?

Es können auch weitere Tagesordnungspunkte behandelt werden. Für Beschlußfassungen über diese neuen Tagesordnungspunkte muß die Versammlung allerdings beschlußfähig sein.


Welche Angelegenheiten können in der Eigentümerversammlung besprochen werden?

In der Eigentümerversammlung können sämtliche Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer (§ 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) durch Beschluß entscheiden darf, geregelt werden.


Wie werden die in der Versammlung gefaßten Beschlüsse dokumentiert?

Über die in der Versammlung gefaßten Beschlüsse ist gemäß 24 Abs. 6 WEG eine Niederschrift aufzunehmen. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, diese Niederschriften einzusehen.

Weiterhin ist nach 24 Abs. 7 WEG ein Beschluss-Sammlung zu führen. In die Beschluss-Sammlung soll der Wortlaut der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung sowie die schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung aufgenommen werden. Weiterhin ist der Wortlaut der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Dies gilt für alle Beschlüsse und Entscheidungen, die nach dem 01.07.2007 ergangen sind.



 


© 08.09.2007 by Peter Hudecki   E-Mail: webmaster@linnenkamp39.de
GOWEBCounter by INLINE