Beschluß




Linnenkamp39.de




Informationen
für interessierte
Wohnungseigentümer


 

Aufgrund welcher Rechtsnorm können Beschlüsse gefaßt werden?

23 WEG.


Was versteht man unter einem Beschluß?

Unter einem Beschluß versteht man mehrere positive, gleichgerichtete Willenserklärungen der stimmberechtigten Versammlungsteilnehmer. Die Willenserklärungen können sowohl annehmender als auch ablehnender Natur sein.


Wie ist der Beschluß rechtlich einzuordnen?

Der Beschluß ist als ein mehrseitiges Rechtsgeschäft, als körperschaftlicher Gesamtakt einzuordnen.


Wer ist an den Beschluß gebunden?

Gemäß 10 Abs. 4 bindet der Beschluß alle Wohnungseigentümer unabhängig davon ob und wie sie abgestimmt oder sich an der Abstimmung beteiligt haben. Der Beschluß wirkt auch für und gegen Sondernachfolger.


Worüber können die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden?

Gemäß 23 WEG können die Wohnungseigentümer alle Angelegenheiten, über die nach dem Gesetz oder nach einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer durch Beschluß entschieden werden kann, in einer Eigentümerversammlung ordnen.


Unter welchen Voraussetzungen können Wohnungseigentümer Beschlüsse fassen?

Die stimmberechtigten Wohnungseigentümer oder deren berechtigte Vertreter müssen zum Zeitpunkt der Beschlußfassung in der Versammlung (Ausnahme: Umlaufbeschluß) mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Die Wohnungseigentümer müssen die Beschlußkompetenz über die zu beschließende Angelegenheit besitzen. Der Gegenstand der Beschlußfassung muß im Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung bezeichnet sein.


Was versteht man unter einem Beschluß mit einfacher Mehrheit?

Bei einem einfachen Mehrheitsbeschluß müssen mehr als die Hälfte der abgegebenen Stimmen einem Antrag zugestimmt haben. Stimmenthaltungen werden nicht mitgezählt. Deshalb kommt ein Beschluß mit einfacher Mehrheit immer dann zustande, wenn die Zahl der JA-Stimmen die der NEIN-Stimmen überwiegt. Bei Stimmengleichheit kommt kein Beschluß zustande.


Was versteht man unter einem Beschluß mit qualifizierter Mehrheit?

Ein Beschuß mit qualifizierter Mehrheit erfordert eine Mindestanzahl der abgegebenen JA-Stimmen. Das WEG schreibt nur bei der Entziehung des Wohnungseigentums ( 18 Abs. 3) einen qualifizierten Mehrheitsbeschluß vor. In diesem Fall müssen mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer die Entziehung des Wohnungseigentums verlangen. Ansonsten können die erforderlichen Voraussetzungen unterschiedlichster Art sein. Sie müssen in jedem Fall zwischen den Eigentümern vereinbart werden.


Was versteht man unter einem Beschuß mit absoluter Mehrheit?

Unter einem absoluten Mehrheitsbeschluß versteht man einen qualifiziertem Mehrheitsbeschluß, dem mehr als die Hälfte aller Wohnungseigentümer zugestimmt haben.


Was versteht man unter einem allstimmigen Beschluß?

Einem allstimmigen Beschluß müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen. Es ist deshalb erforderlich, daß alle Eigentümer in der Versammlung anwesend sind.


Was versteht man unter einem einstimmigen Beschluß?

Einem einstimmigen Beschluß haben alle in der Versammlung vertretenen Stimmen zugestimmt. Man spricht auch dann von einem einstimmigen Beschluß, wenn nicht alle Wohnungseigentümer in der Versammlung anwesend waren. Dies kann häufig zu Mißverständnissen führen.


Was versteht man unter einem Umlaufbeschluß?

Ein Umlaufbeschluß entsprechend 23 Abs. 3 WEG kommt nicht in der Eigentümerversammlung zustande, sondern im schriftlichen Verfahren. Bei diesem Beschluß müssen grundsätzlich alle Eigentümer schriftlich zustimmen, auch wenn in der Eigentümerversammlung die einfache Mehrheit ausreichen würde. Der Beschluß kommt erst zustande, wenn die letzte Zustimmung beim Verwalter eingegangen ist.


Was versteht man unter einem Zweit- oder Wiederholungsbeschluß?

Wenn die Wohnungseigentümer über eine bereits geregelte Angelegenheit erneut beschließen, spricht man von einem Zweitbeschluß.


Aus welchen Gründen werden Zweitbeschlüsse gefaßt?

Zeitbeschlüsse werden in der Regel gefaßt, um eine bereits geregelte Angelegenheit zu bestätigen oder abzuändern/aufzuheben. Der Beschlußgegenstand des Zweitbeschlusses ist mit dem des Erstbeschlusses identisch.


Sind Zweitbeschlüsse grundsätzlich zulässig?

Die Wohnungseigentümer können aufgrund der Privatautonomie jederzeit über bereits geregelte Angelegenheiten neu entscheiden. Ein Zweitbeschluß dürfte allerdings rechtsmißbräuchlich sein, wenn der Erstbeschluß angefochten wurde und der Zweitbeschluß allein in der Hoffnung, bei mehrfachen Wiederholungen werde die Minderheit die Anfechtungsfrist versäumen oder aufgrund psychischer oder finanzieller Erschöpfung auf eine Anfechtung verzichten, gefaßt wird.


Was versteht man unter einem Ergänzungsbeschluß?

Eine bereits beschlossene Maßnahme wird in einem zweiten, ergänzenden Beschluß konkretisiert. Nicht nur die beschlossene Maßnahme selbst, sondern auch deren konkrete Ausführung müssen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Der erste Beschluß wäre aber nicht mehr anfechtbar.


Worin besteht der Unterschied zwischen einem Zweit-/Wiederholungsbeschluß und einem Ergänzungsbeschluß?

Zweitbeschlüsse werden beispielsweise dann gefaßt, wenn sich die Wohnungseigentümer der Gültigkeit eines Beschlusses nicht sicher sind, etwa weil er mit einem formalen Mängel behaftet ist. Um einer erfolgreichen Anfechtung vorzubeugen, fassen die Wohnungseigentümer diesen Beschluß in einem formal korrekten Verfahren neu.

Bei einem Ergänzungsbeschluß wurde bereits beschlossen, daß in eine bestimmte Maßnahme, beispielsweise eine größere Instandsetzungsmaßnahme durchgeführt werden soll. Wie diese Instandsetzung durchgeführt werden soll, wird erst nach Einholung vom Angeboten oder Gutachten in dem Ergänzungsbeschluß festgelegt.


Was versteht man unter einem vereinbarungsersetzenden Beschluß?

Der vereinbarungsersetzende Beschluß betrifft Regelungen des ordnnungsmäßigen Gebrauchs nach 15 Abs. 1 WEG, der ordnungsgemäßen Verwaltung nach 21 Abs. 3 WEG oder Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung nach 22 Abs. 1 WEG. Diese Angelegenheiten können teilweise durch Beschluß, teilweise nur durch Vereinbarung geregelt werden.Wird nun über einen Beschlußgegenstand mit Mehrheit entschieden, obwohl eigentlich eine Vereinbarung erforderlich gewesen wäre, so ersetzt der Mehrheitsbeschluß die Vereinbarung.

Beispiel: zustimmungspflichtige bauliche Veränderung

Derartige Beschlüsse werden bestandskräftig, wenn Sie nicht innerhalb der Monatsfrist angefochten werden.


Was versteht man unter einem vereinbarungsändernden Beschluß?

Als vereinbarungsändernde Mehrheitsbeschlüsse bezeichnet man solche Beschlüsse, mit denen man gesetzliche Bestimmungen oder zwischen den Eigentümern vereinbarte Regelungen auf Dauer abändert, ergänzt oder aufhebt.

Beispiel: Kostenverteilung abweichend von dem gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel

Derartige Beschlüsse sind nichtig und bedürfen keiner Anfechtung.


Was versteht man unter einem vereinbarungswidrigen Beschluß?

Ein Beschluß ist vereinbarungswidrig, wenn er gesetzliche oder vereinbarte Regelungen mißachtet. Das heißt, die bestehende gesetzliche Regelung oder Vereinbarung wird nicht auf Dauer durch eine andere ersetzt, sondern nur im Einzelfall verletzt.

Beispiel: Der Verwalter rechnet entgegen des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel ab, die fehlerhafte Jahresabrechnung wird von der Eigentümerversammlung gehnehmigt

Derartige Beschlüsse werden bestandskräftig, wenn sie nicht innerhalb der Monatsfrist angefochten werden.


Ab wann ist ein Beschluß wirksam?

Beschlüsse werden mit der Beschußfassung wirksam, sofern sie nicht von Anfang an unwirksam oder nicht zustande gekommen sind. Die Aufnahme in oder die Vorlage der Niederschrift sind nicht erforderlich, sofern nichts anderes vereinbart wurde.


Wie lange ist ein Beschluß gültig?

Ein Beschluß ist solange gültig, bis er vom Gericht oder durch Mehrheitsbeschluß in der Versammlung wieder aufgehoben wird.


Unter welchen Voraussetzungen ist ein Beschluß ungültig?

Ein Beschuß ist ungültig, wenn er
  • gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot verstößt ( 134 BGB)
  • einen sittenwidrigen Inhalt hat ( 138 BGB)
  • gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung zwingend
    nicht verzichtet werden kann ( 23 Abs. 4 Satz 2WEG)
Derartige Beschlüsse sind von Anfang an unwirksam, gelten als nicht zustandegekommen. Deshalb brauchen und können solche Beschlüsse nicht vor Gericht angefochten werden. Ein diesbezüglicher Anfechtungsantrag ist vom Gericht als Antrag zur Feststellung der Nichtigkeit umzudeuten.



 


© 08.05.2002 by Peter Hudecki   E-Mail: webmaster@linnenkamp39.de
GOWEBCounter by INLINE