AG Lünen, 22 II 264/00 WEG vom 07.09.2001




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für interessierte
Wohnungseigentümer


 

Abstellen von Schuhen im Treppenhaus, Verwaltervergütung, Winterdienst, Treppenhausreinigung, Wirtschaftsplan, Geltendmachung von Baumängeln, Reparaturen, Zugang Heizungskeller

AMTSGERICHT LÜNEN

BESCHLUSS

In dem Wohnungseigentumsverfahren

der Frau S. H., [...], [...],
- Antragstellerin -

Verfahrensbev.: Rechtsanwälte [...],[...],[...]

gegen

die Wohnungseigentümergemeinschaft [...], [...], bestehend aus

a) Eheleute [...], [...], [...]
b) Herrn [...], [...], [...]
c) Herrn [...], [...], [...]
d) Herrn [...], [...], [...]
- Antragsgegner -


Vertreten durch:
Verwalter: [...], [...], [...], handelnd für die Firma [...]

hat das Amtsgericht Lünen
auf die mündliche Verhandlung vom 07. September 2001
durch den Richter Ginzel

b e s c h l o s s e n :

1.
  Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 23.11.2000 zu den Tagesordnungspunkten 5.14 (Untersagung des Abstellens von Schuhen im Hausflur) und 5.09 (Zahlung einer Verwaltervergütung für Frau K.) werden für ungültig erklärt.

2.
  Im übrigen werden die Anträge der Antragstellerin zurückgewiesen.

3.
  Von den Gerichtskosten werden der Antragstellerin 80 % und den Antragsgegnern 20 % auferlegt. Eine wechselseitige Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.


G r ü n d e :

I.

Die Parteien bilden die Eigentümergemeinschaft [...] in [...]. Am 23.11.2000 fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt. An dieser Versammlung nahmen vier Eigentümer und ein bevollmächtigter Vertreter teil. Ferner der Verwalter Herr O.

Auf dieser Versammlung wurden diverse Beschlüsse gefaßt mit denen die Antragstellerin nicht einverstanden ist.

Die Antragstellerin beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 23.11.2000 zu den Tagesordnungspunkten 5.01, 5.02, 5.07, 5.09, 5.11, 5.12, 5.14 und 5.17 für ungültig zu erklären.

Der Antragsgegner beantragt,

  die Anträge zurückzuweisen.


II.

1.
  Der Tagesordnungspunkt 5.14, wonach es untersagt wird, Schuhe im Treppenhaus abzustellen, ist unwirksam. Gemäß 15 Abs. 2 WEG kann, soweit keine Hausordnung entgegensteht, durch Stimmenmehrheit der ordnungsgemäße Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums beschlossen werden. Allerdings muß Zweck des Beschlusses sein der ordnungsgemäße Gebrauch. Vorliegend ist der Beschluß zu weitgehend. Indem eine vollständige Untersagung des Abstellens der Schuhe beschlossen wird, ist damit die Verhältnismäßigkeit überschritten, denn ein ordnungsgemäßer Gebrauch kann auch dann vorliegen, wenn Schuhe nur kurzzeitig oder nur im Bereich des Türrahmens abgestellt werden. Erforderlich wäre es jedenfalls gewesen, hier eine Einschränkung vorzunehmen. Da der Beschluß keinerlei Einschränkungen vorsieht, ist er in dieser Form unwirksam.

2.
  Der Beschluß zu Tagesordnungspunkt 5.09 ist ebenfalls unwirksam. Danach soll der bisherigen Verwalterin, Frau [...], für ihre Tätigkeit, die 5 Monate und 9 Tage andauerte, eine Vergütung für 10 Monate zugestanden werden. Ein derartiger Beschluß ist unwirksam. Nach 28 Abs. 3 u. Abs. 5 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Über diese Abrechnung und Rechnungslegung ist ein Beschluß mit Stimmenmehrheit zu fassen. Durch den vorliegenden Beschluß wird der bisherigen Verwalterin die volle Vergütung zugestanden, womit auf die Zurückforderung des bezahlten Betrages verzichtet wird. Eine derartige Verzichtsregelung stellt allerdings keine Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung dar, sodaß insoweit keine Mehrheitsentscheidung möglich ist. Vorliegend ist es hier nur zu einer Mehrheitsentscheidung gekommen, da es eine Nein-Stimme gab. Insofern ist der Beschluß unwirksam.

3.
  Die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 5.01 und 5.02, wonach der Winterdienst und die Treppenhausreinigung an eine Fachfirma vergeben werden sollen, ist wirksam. Gemäß 21 Abs. 3 WEG kann durch Stimmenmehrheit eine der Beschaffenheit des Gemeinschaftseigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung beschlossen werden. Ordnungsgemäß ist, was dem geordneten Zusammenleben dient. Im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer liegt eine Maßnahme, wenn bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter besonderer Berücksichtigung des Einzelfalles die Maßnahme nützlich ist. Dies ist hinsichtlich des Abschlusses von Wartungsverträgen und ähnlichen Verträgen anerkannt (vgl. Bärmann WEG 21 Rdnr. 63 ff.). Im vorliegenden Fall gilt dies um so mehr, als daß es in der Vergangenheit regelmäßig Streitigkeiten gegeben hat, ob die Maßnahmen durch die Wohnungseigentümer selbst ordnungsgemäß durchgeführt worden sind. Um hier für Frieden innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu sorgen, ist es auch aus diesem Grunde erforderlich und sinnvoll, diese Tätigkeiten durch eine Fremdfirma durchführen zu lassen.

4.
  Der Beschluß zu Tagesordnungspunkt 5.07, Wirtschaftsplan 2000, ist wirksam. Nach diesem Beschluß wird eine Sonderumlage in Höhe von 7.000,00 DM erhoben, die nach Miteigentumsanteilen erbracht werden soll. Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung wurde erörtert und diskutiert, entweder eine Sonderumlage zu erheben oder eine Entnahme aus den Rücklagen vorzunehmen. Da die Rücklage bislang erst ca.10.000,00 DM betrug, wurde sodann beschlossen, eine Sonderumlage zu erheben. Gemäß 26 Abs. 5 ist über den Wirtschaftsplan mit Stimmenmehrheit zu beschließen. Ein solcher Beschluß muß ebenfalls gemäß 21 Abs. 5 Nr. 5 einer ordnungsgemäßen und im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung genügen. Eine solche Anfechtung wegen Verstoßes gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung kommt allerdings dann in Betracht, wenn die mit dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorauszahlungen wesentlich überhöht sind oder andererseits mit erheblichen Nachzahlungen zu rechnen ist (Bay. ObLGZ 1986, 263, 269). Ein Beschluß, der innerhalb des Wirtschaftsplanes oder neben diesem zusätzlich zu den Beitragsleistungen einer einmaligen Zahlung zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen vorsieht, verstößt hingegen nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung (KG WE 1995, 59, 60). Vorliegend bestehen hohe Außenstände in der Eigentümergemeinschaft. Des weiteren wurde dieser Punkt ausführlich zwischen den Eigentümern diskutiert und insbesondere abgewogen, ob eine Entnahme aus der bisher geringen Rücklage oder eine Erhebung einer Sonderumlage erfolgen soll. Die Eigentümergemeinschaft hat sich hier mit Stimmenmehrheit für die Erhebung einer Sonderumlage ausgesprochen. Dies ist nach dem Vorgesagten nicht zu beanstanden.

5.
  Der Tagesordnungspunkt 5.11, Geltendmachung von Baumängeln ist wirksam. Nach diesem Beschluß soll der Verwalter mit dem Verwaltungsbeirat hinsichtlich verschiedener Maßnahmen bezüglich diverser Bauschäden und Restarbeiten an dem Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Rechtsanwaltsbüro beauftragen, um entsprechende Ansprüche durchzusetzen. Die hierfür voraussichtlich entstehenden Kosten sollen durch eine Sonderumlage in Höhe von 6.000,00 DM erbracht werden. Zwischen den Eigentümern ist unstreitig, daß zahlreiche Mängel noch immer bestehen. Im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens bei dem Landgericht Dortmund (Az. 8 O 208/99) hat der Sachverständige Dipl.-Ing. W. zahlreiche Schäden an dem Gebäude festgestellt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten, Bl. 86 ff. d. A., Bezug genommen.

Gemäß 21 Abs. 1 WEG sind Forderungen der Gemeinschaft durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich geltend zu machen. Des weiteren ist anerkannt, daß ein einzelner Eigentümer gemeinschaftliche Ansprüche nur dann geltend machen kann, wenn er dazu durch Beschluß der Wohnungseigentümer ermächtigt ist (BGHZ 106, 222, 226). Damit soll verhindert werden, daß ein einzelner Eigentümer unbegründete Forderungen oder Bagatellforderung geltend macht, obwohl die Mehrheit der Wohnungseigentümer dies nicht wünscht. Es ist Sache der Gemeinschaft, über die Geltendmachung eines gemeinschaftlichen Anspruchs zu entscheiden (vgl. BGH a.a. O.). Vorliegend bestehen zahlreiche Schäden an dem Gebäude wie aufgezeigt, dementsprechend bestehen Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche gegen den Bauträger. Zwar haben die jeweiligen Wohnungseigentümer einzelne Verträge mit dem Bauträger geschlossen. Allerdings ist bereits in diesen Verträgen vereinbart, daß Resterfüllungs- und Gewährleistungsansprüche nur einheitlich durch einen bevollmächtigten Vertreter bzw. Verwalter aufgrund einfachen Mehrheitsbeschlusses der Miteigentümer geltend gemacht werden können (vgl. 5 Ziffer 6 der Bauträgerverträge). Des weiteren ergibt sich aus der Natur des Wohnungseigentums, daß derartige Ansprüche nur gemeinschaftlich geltend gemacht werden können. Denn wenn ein einzelner Eigentümer einen Bauträger zu Nachbesserungs- oder Gewährleistungsarbeiten verpflichten würde, so wären die übrigen Miteigentümer nicht ohne weiteres verpflichtet, diese Nachbesserungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum hinzunehmen. Hieraus folgt, daß eine Inanspruchnahme des Bauträgers grundsätzlich nur gemeinschaftlich erfolgen kann. Da der Beschluß eine solche Verfolgung derartiger Ansprüche vorsieht, entspricht dies der ordnungsgemäßen Verwaltung, sodaß ein Mehrheitsbeschluß zulässig und wirksam ist.

6.
  Der Beschluß zu Tagesordnungspunkt 5.12, kleine Reparaturen ohne Beschluß, ist wirksam. Gemäß 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, in dringenden Fällen die zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Eine Einschränkung dieser Befugnis ist gemäß 27 Abs. 3 WEG nicht zulässig. Eine Erweiterung der Befugnisse ist durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer möglich. Nach 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung auch die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung. Zu einem derartigen Beschluß ist Stimmenmehrheit erforderlich. Vorliegend ergibt sich durch den Beschluß, daß der Verwalter entsprechend der gesetzlichen Regelung berechtigt sein soll, entsprechende Maßnahmen vorzunehmen. Mit dem Beschluß wird im wesentlichen eine Klarstellung dahingehend vorgenommen, daß der Kostenbereich genauer bestimmt wird. Die Regelung von 1.000,00 DM pro Einzelfall und insgesamt maximal 3.000,00 DM pro Jahr stellt keine übermäßige Belastung der Wohnungseigentümer dar. Der Beschluß wurde mit Mehrheit, mit vier Ja-Stimmen und einer Nein-Stimme angenommen, so daß er damit wirksam ist.

7.
  Der Beschluß zu Tagesordnungspunkt 5.17, Zugang zum Heizungskeller für die Wohnungseigentümer, ist wirksam. Die Eigentümer haben beschlossen, daß nur einer der Wohnungseigentümer einen Schlüssel für den Heizungskeller erhält. Für Notfälle soll ein Schlüssel in einem Schlüsselkasten neben der Tür zum Heizungskeller angebracht werden. Ferner sollen die Heizungsfirmen und die Verwaltung einen Schlüssel erhalten. Die Kosten für diese Maßnahmen in Höhe von 250,00 DM sollen durch eine Sonderumlage erhoben werden. Dieser Beschluß stellt eine zulässige Gebrauchsregelung i. S. d. 15 Abs. 2 WEG dar. Es entspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn Wohnungseigentümern die Befugnis zum Betreten des gemeinschaftlichen Heizungsraumes beschränkt wird (BayObLG ZMR 1972, 227). Vorliegend dient die Regelung insbesondere dazu, den Zugang für Notfälle generell zu ermöglichen. Nur für den alltäglichen Gebrauch soll verhindert werden, daß sich jeder Eigentümer ohne Absprache der übrigen an den Heizungsinstallationen zu schaffen macht. Es ist völlig ausreichend, wenn die Installationsfirmen und die Verwaltung sowie ein weiterer Miteigentümer einen Schlüssel zum Heizungskeller haben. Hierin liegt keine unzulässige Beschränkung des Zuganges zum Heizungskeller.

Die Kostenentscheidung folgt aus 47 WEG.

Die Gerichtskosten haben die Beteiligten nach billigem Ermessen zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden hingegen nur ausnahmsweise, etwa bei Säumnis einer Partei mit unstreitig zu leistenden Zahlungen, der unterlegenen Partei auferlegt. Umstände, die eine abweichende Kostenverteilung hätten rechtfertigen können, sind nicht hervorgetreten.

44532 Lünen, 07. September 2001
Amtsgericht
Ginzel
Richter


 


© 12.03.2004 by Peter Hudecki   E-Mail: webmaster@linnenkamp39.de
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