AG Lünen, 2 II 245/00 vom 16.11.2000




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für interessierte
Wohnungseigentümer


 

Verwalterbestellung, Einberufung, Versammlungsteilnahme

AMTSGERICHT LÜNEN

BESCHLUSS

In der Wohnungseigentumssache

1.) [...],[...], [...],
- Antragsteller -


2.) Frau [...], [...],[...]

als Rechtsnachfolgerin von [...],[...],[...],
vormaliger Antragsteller zu 2),

Verfahrensbev.: Rechtsanwälte [...],[...],[...]

gegen

1.) [...]
.
.
.
56.) [...]
- Antragsgegner -


Verwalter: [...], [...],[...]

hat das Amtsgericht Lünen
auf die mündliche Verhandlung vom 12. Oktober 2000
durch die Richterin am Amtsgerichts Mertens

b e s c h l o s s e n :

  Die Anträge werden zurückgewiesen.

  Von den Gerichtskosten tragen die Antragsteller zu 1/6 als Gesamtschuldner, im übrigen trägt der Antragsteller zu 1.) die Gerichtskosten.

  Ihre außergerichtlichen Kosten tragen die Beteiligten jeweils selbst.

G r ü n d e :

I.

Die Beteiligten sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft [...] in [...]. In der Eigentümerversammlung vom 19.03.1999 wurde die Firma [...] für ein Jahr ab dem 01.04.1999 zur Verwalterin bestellt. Mit Schreiben vom 26.05.2000, wegen dessen Einzelheiten auf die als Anlage zur Antragsschrift zu den Akten gereichte Ablichtung, Blatt 45 d.A., verwiesen wird, lud sie zur Eigentümerversammlung auf dem 21.06.2000 ein. Der Antragsteller wies mit Schreiben vom 28.05.2000 alle Wohnungseigentümer darauf hin, daß die Bestellzeit der Verwalterin abgelaufen war. Die vormalige Verwaltungsbeiratsvorsitzende, die Beteiligte zu 10, teilte den Wohnungseigentümern mit Schreiben vom 16.06.2000, das sie nicht handschriftlich unterzeichnete, mit, daß die Hausverwaltung [...] mit Schreiben vom 26.05.2000 zu einer Wohnungseigentümerversammlung eingeladen hat und diese Einladung von ihr als Verwaltungsbeiratsvorsitzenden ausdrücklich genehmigt wird; sollte die Einladung der [...] ein Formfehler darstellen, bat die Beteiligte zu 10, die Einladung als von ihr vorgenommen zu betrachten (Bl. 49 d.A.). An der Eigentümerversammlung vom 21.06.2000 nahm der Geschäftsführer P. der Firma [...] teil. Die Beteiligte zu 10 als Verwaltungsbeiratsvorsitzende bat Herrn P., sie als Versammlungsleiterin zu vertreten. Dieser nahm die Vertretung an und übernahm die Versammlungsleitung. Der verstorbene vormalige Antragsteller zu 2) stellte den Antrag, daß Herr P. an der Versammlung nicht teilnehmen dürfe. Diese Meinung vertrat auch der Antragsteller zu 1). Herr P. vertrat andere Auffassung. In der Versammlung diskutierten die anwesenden Beteiligten diese Frage lange und lautstark. Ein förmlicher Beschluß über die Teilnahme des Herrn P. wurde nicht herbeigeführt. Herr P. wies darauf hin, daß - sollten einige Eigentümer mit dieser Vertretung nicht einverstanden sein - sie das Recht haben, innerhalb der gesetzlichen Frist Widerspruch beim Amtsgericht Lünen einzureichen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 21.06.2000 zu Top 1 (Bl. 52 d.A.) verwiesen. Unter Top 3 bestellten die Wohnungseigentümer die Firma [...] durch Mehrheitsbeschluß zur Verwalterin für den Zeitraum von 5 Jahren. Wegen der Einzelheiten der Beschlußfassung wird auf das Protokoll zu Top Nr. 3 (Bl. 55 d.A.) Bezug genommen. Mit am 20.07.2000 bei Gericht eingegangenem Antrag begehrten der Antragsteller zu 1.) und der verstorbene Antragsteller zu 2.), die unter Top 3 der Eigentümerversammlung vom 21.06.2000 gefaßten Beschlüsse, die [...] für 5 Jahre zur Verwalterin zu bestellen, für ungültig zu erklären sowie festzustellen, daß der mit der vorbezeichneten Firma geschlossener Verwaltervertrag unwirksam ist und für die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Notverwalter zu bestellen.

Mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 08.11.2000 nahm die Rechtsnachfolgerin des Antragstellers zu 2.) die Anträge zurück.

Mit Schreiben vom 05.11.2000 nahm der Antragsteller zu 1.) den Antrag zu Ziffer 3 der Antragsschrift (Bestellung eines Notverwalters) zurück.

Der Antragsteller ist der Auffassung, die Einberufung der Eigentümerversammlung sei nicht form- und fristgerecht erfolgt. Der Beschluß, die Firma [...] zur Verwalterin zu wählen, sei nicht in einem ordnungsgemäßen Verfahren zustandegekommen, da Herr P. nicht Eigentümer oder Verwalter war. Der Verwaltervertrag sei unwirksam bzw. nur zwischen den unterzeichnenden Personen binden.

Der Antragsteller beantragt,

  die unter Top 3 der Eigentümerversammlung vom 21.06.2000 gefaßten Beschlüsse, die [...] für 5 Jahre zur Verwalterin zu bestellen, für ungültig zu erklären,

festzustellen,

  daß der mit der [...] geschlossene Verwaltervertrag unwirksam ist.

Die Antragsgegner zu Nr. 3.), 5.), 6.), 8.), 10.), 16.), 20.), 23.), 29.), 30.), 31.), 32.), 33.), 40.), 43.), 44.), 47.), 48.), 51.), 53.), 54.), 56.), beantragen,

die Anträge zurückzuweisen.


Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Beteiligten gewechselten Schriftsätze sowie das Sitzungsprotokoll vom 12.10.2000 verwiesen.

II.

Die Anträge des Antragstellers sind zwar fristgerecht gemäß § 23 Abs. 4 WEG gestellt; der angefochtene Beschluß zu Top 3 der Eigentümerversammlung ist aber nicht für ungültig zu erklären. Zwar war die Anrufung des Gerichts nicht unzulässig wegen § 44 der Gemeinschaftsordnung. Auch war die Firma [...] nach Ablauf der Verwalterbestellung zum 31.03.2000 nicht mehr berechtigt, die Versammlung nach § 24 Abs. 1 WEG einzuberufen. Dies stand vielmehr nach § 24 Abs. 3 WEG der Verwaltungsbeiratsvorsitzenden zu. Diese hat mit Schreiben vom 16.06.2000 inhaltlich ordnungsgemäß die Versammlung einberufen. Dabei mag dahinstehen, ob die Beteiligte zu 10.) die Einladung der Firma [...] vom 26.05.2000 genehmigen konnte, wie sie ausdrücklich erklärte. Sie bat aber, die vorherige Einladung als von ihr vorgenommen zu betrachten. Dabei war nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont für alle Adressaten hinreichend deutlich, daß die Versammlung zu dem im Schreiben der Firma [...] vom 26.05.2000 angegebenen Zeitpunkt mit den dort im einzelnen bezeichneten Tagesordnungspunkten stattfinden sollte.

Zwar erfolgte diese Einladung nicht fristgerecht nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG, wonach die Frist der Einberufung mindestens eine Woche betragen soll. Dabei handelt es sich aber um eine bloße Ordnungsvorschrift. Auf einen Verstoß dagegen könnte die Anfechtung des Beschlusses nur gestützt werden, wenn hierdurch die Stimmrechtsausübung konkret beeinträchtigt und dadurch das Ergebnis der Meinungsbildung beeinflußt worden wäre (vgl. BayObLG Z 73, 68 ff., 70). Das ist nicht ersichtlich.

Zwar ist die Einladung zu dem unter Verstoß gegen die Formvorschrift der §§ 24 Abs. 4 Satz 1 WEG, 126 Satz 1 BGB erfolgt, da die Einladungen nicht eigenhändig unterschrieben waren. Dieser Umstand eröffnet aber keine Ungültigerklärung, wenn die Nicht-Ursächlichkeit festgestellt ist. Davon ist vorliegend auszugehen, denn es ist nichts dafür ersichtlich, daß bei Unterschrift der Schreiben der Beschluß zu Top 3 nicht gefaßt worden wäre oder wegen dieses Mangels der Form einzelne Wohnungseigentümer nicht teilgenommen hätten.

Infolge dessen war die Versammlung auch nicht neu einzuberufen.

Es ist vorliegend auch nicht davon auszugehen, daß der Beschluß nicht in einem ordnungsgemäßen Verfahren zustande kam. Zwar war Herr P. weder als Eigentümer noch als ehemaliger Verwalter grundsätzlich berechtigt, an der Versammlung teilzunehmen. Die Gemeinschaftsordnung sieht eine Teilnahme auch nicht vor, so daß grundsätzlich einer von der Teilnahme oder Vertretung ausgeschlossenen Person jede - aktive -Beteiligung an der Versammlung versagt ist (vgl. BGHZ 121, 237 f, 240). Allerdings kann die Gemeinschaft unter Umständen nach Treu und Glauben gehalten sein, auf die Beschränkungen nicht zu bestehen, worüber dann in der Versammlung auf Antrag qua Beschluß zu befinden ist (vgl. BGH a.a.O, 242).

Hier ist zwar kein entsprechender förmlicher Beschluß trotz Antrages des verstorbenen Antragstellers zu 2.) herbeigeführt worden. Wie die anwesenden Beteiligten im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 12.10.2000 aber übereinstimmend erklärten, waren jedenfalls die Wohnungseigentümer, die die Firma [...] im weiteren Verlauf der Versammlung mehrheitlich zur Verwalterin bestellten, mit der Teilnahme und der Versammlungsleitung durch P. einverstanden. Soweit der Antragsteller mit Schreiben vom 31.10.2000 geltend macht, es habe im Termin keine Einigkeit bestanden, daß die Mehrheit der in der Eigentümerversamrnlung teilnehmenden Wohnungseigentümer für den Verbleib des Herrn P. war, ist festzustellen, daß das auch nicht so, sondern unter vorbezeichneter Einschränkung ins Protokoll aufgenommen wurde und so auf Nachfrage des Gerichts durch die Beteiligten zuvor entsprechend bestätigt worden ist.

Abgesehen davon dürfte die allgemeine Lebenserfahrung dafür sprechen, daß die die Firma [...] im weiteren Verlauf der Versammlung mehrheitlich zur Verwalterin bestellenden Wohnungseigentümer auch keine Einwendungen gegen die Teilnahme des Herrn P. an der Versammlung hatten. Zwar ist, wie bereits erwähnt, kein förmlicher Beschluß über dessen Teilnahme herbeigeführt worden; im Rahmen der den Wohnungseigentümern zustehenden Kompetenz war es ihnen aber unbenommen, Dritte - gegebenenfalls durch konkludenten Beschluß - zuzulassen, es sei denn, dadurch würde gegen die ordnungsgemäße Verwaltung verstoßen. Das ist aber nicht ersichtlich, vielmehr ist es Sache der Eigentümer, mehrheitlich Dritte an der Versammlung teilnehmen zu lassen. Soweit Herr P. als Dritter durch die Beteiligte zu 10.) als Verwaltungsbeiratsvorsitzende zum Versammlungsleiter bestellt wurde, mag dahinstehen, ob dieses rechtmäßig war, denn dieser sogenannte Geschäftsordnungsbeschluß ist nicht anfechtbar, da er mit Ablauf der Versammlung erledigt war.

Schließlich kann auch nicht festgestellt werden, daß die Bestellung der Firma [...] zur Verwalterin qua Mehrheitsbeschluß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.

Soweit in Rede steht, daß vor Bestellung der bezeichneten Firma keine weiteren Angebote eingeholt worden sind, so ist es Sache der Wohnungseigentümer, den Verwalter auszuwählen. Es widerspricht jedenfalls nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein zuvor bestellter Verwalter ohne Einholung neuer Angebote Dritter erneut bestellt wird, selbst wenn dieser längerfristig eine höhere Vergütung fordert als andere Verwalter, wie der Antragsteller geltend macht, denn die Wohnungseigentümer können aufgrund besonderer Umstände, z.B. besonderem Vertrauen zu dem bisherigen Verwalter oder der mit einem Wechsel verbundenen Schwierigkeiten, ihre Wahl in nicht zu beanstandender Weise frei treffen.

Etwas anderes wäre in Betracht gekommen, wenn der Inhalt des Verwaltervertrages den Eigentümern bei der Beschlußfassung nicht bekannt gewesen wäre. Davon kann vorliegend aber entgegen den Erklärungen des Antragstellers zu 1.) nicht ausgegangen werden. Der Entwurf des Verwaltervertrages ist allen Wohnungseigentümern vor der ersten Bestellung der Firma [...] zugeleitet worden; in der dann folgenden Eigentümerversammlung ist erörtert worden, daß die Vergütung des Verwalters begrenzt auf ein Jahr von 30,-- DM zuzüglich Mehrwertsteuer pro Wohnung gemäß Vertragsentwurf auf 25,-- DM herabgesetzt wird. Zudem ist in der Eigentümerversammlung vom 21.06.2000 erörtert worden, daß die Verwalterin zu den bisherigen Konditionen, also nach einem Bemessungsmaßstab von 25,-- DM berechnet nach tausendstel Miteigentumsanteilen, wie auch bislang berechnet, fortgeführt werden soll. Demgemäß heißt es im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 21.06.2000
"Der Verwalter sicherte noch einmal zu, diese Verwaltung für die gleichen Konditionen durchzuführen wie bisher". Schließlich führt auch das Vorbringen des Antragstellers im Schriftsatz vom 01.11.2000, die Firma [...] zumindest die Jahresabrechnung des Antragstellers "manipuliert", vorliegend nicht zu der Annahme, die Bestellung als Verwalterin verstieße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Fehler in der Einzelabrechnung - wie vorliegend der Einstellung der vom Antragsteller zu 1) vorgenommenen Zahlungen auf monatliche Hausgelder in zunächst zu geringer Höhe - werden in der Regel nicht als wichtiger Grund für eine Abberufung angesehen und stehen demgemäß der erneuten Bestellung nicht entgegen. So kann die Abberufung insbesondere nicht auf Gründe gestützt werden, auf die sich eine dem Verwalter erteilte Entlastung erstreckt, wenn der entsprechende Beschluß wie vorliegend rechtswirksam ist (vgl. BayObLG ZNR 85, 390 f.).

Vielmehr liegt ein Grund zur vorzeitigen Abberufung bzw. ein Grund zur unterlassenen Neubestellung nur dann vor, wenn den Wohnungseigentümern nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht zugemutet werden kann, insbesondere wenn das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist. Dafür sind ausreichende Inhaltspunkte nicht zu erkennen. Vielmehr haben die Wohnungseigentümer diese Verwalterin qua Mehrheitsbeschluß gewählt und ihr somit das Vertrauen ausgesprochen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Einwand des Antragstellers, die Eigentümerversammlung vom 21.06.2000 sei von der vormaligen Verwalterin zu spät einberufen worden. Dies geschah nach dem Vortrag der Verwalterin erst zu jenem Zeitpunkt, da die Jahresabrechnung noch nicht vorlag und sie die Versammlung zu allen anstehenden Tagesordnungspunkten einheitlich einberufen wollte. Dafür, daß diese Jahresabrechnung ungebührlich verzögert wäre, ist nichts ersichtlich. Zwar ist dem Antragsteller zuzugeben, daß die Versammlung zum Zwecke der Wahl des Verwalters auch ohne Vorlage der Jahresabrechnung hätte einberufen werden können. Allein dieser Zeitablauf rechtfertigt aber nicht die Annahme, die erneute Bestellung verstieße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, zumal kein Wohnungseigentümer trotz Kenntnis von der beendeten Verwalterbestellung die Einberufung einer vorherigen Versammlung verlangte.

Infolge dessen ist auch der Antrag zu 2, festzustellen, daß der mit der [...] geschlossene Verwaltervertrag unwirksam ist, unbegründet, denn der mehrheitliche Bestellungsbeschluß ist in Verbindung mit i.V.m. § 10 Abs. 4 WEG die Annahme des unterbreiteten Angebotes, das hier allen Wohnungseigentümern bekannt war, bzw. die Verlängerung des Vertrages, wobei gemäß obigen Ausführungen dahinstehen kann, daß in dem Beschluß nicht explizit auf den Verwaltervertrag Bezug genommen wird. Abgesehen davon käme der Vertrag auch beim schlichten Bestellungsakt mit der Aufnahme der Tätigkeit durch den Verwalter und dadurch, daß der Verwalter später das an ihn gerichtete Angebot - wie vorliegend - in der Eigentümerversammlung ausdrücklich zu den selben Konditionen - annimmt, zustande. Ferner haben vorliegend alle Wohnungseigentümer trotz Kenntnis von der seinerzeitigen Beendigung der Bestellung der Firma [...] die Vergütung weiter gezahlt und hat die Firma [...] die Verwaltungsaufgaben weiter ausgeführt, so daß insofern zudem von einem konkludenten Vertragsabschluß auszugehen ist.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG., Danach waren die Gerichtskosten nach billigem Ermessen dem Antragsteller zu 1.) als Unterlegenem und der Rechtsnachfolgerin des Antragsgegners zu 2.) nach Antragsrücknahme nach der aus dem Tenor ersichtlichen Maßgabe aufzuerlegen. Eine Kostenentscheidung zu Lasten der Verwalterin war nicht geboten, denn einem Verwalter können die Kosten eines gerichtlichen Verfahrens nur auferlegt werden, wenn er in dem Verfahren ganz überwiegend eigene Interessen verfolgt oder wegen eigenem schuldhaften Verhaltens am Verfahren beteiligt ist und den Anfall der gesetzlichen und außergerichtlichen Kosten wegen Verletzung seiner Vertragspflichten gemäß §§ 675, 276 BGB vertreten hat (vgl. BayObLG WoM 88, 408 f., 409; BGH, NJW 98, 755 f., 756). Das ist gemäß obigen Ausführungen aber nicht anzunehmen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten war nicht geboten, da der Entscheidung Rechtsfragen zugrunde lag, deren Beantwortung nicht ohne weiteres auf der Hand lag.

IV.

Geschäftswert (§ 48 Abs. 2 WEG, 32 Kostenordnung):
69.120,-- DM (Gesamtvergütung für die vorgesehene Amtszeit, vgl. BayObLG WoM 96, 505, ausgehend von einer Jahresvergütung in Höhe von insgesamt 13.824,-- DM gemäß der Jahresabrechnung vom 18.05.1999).

Mertens
Richterin am Amtsgericht



 


© 01.09.2001 by Peter Hudecki   E-Mail: webmaster@linnenkamp39.de
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