AG Lünen, 22 II 18/01 vom 05.12.2001




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Wohnungseigentümer


 

Verwalterentlastung, Rechts- und Beratungskosten

AMTSGERICHT LÜNEN

BESCHLUSS

Wohnungseigentumsverfahren
des Herrn [...], [...], [...]
- Antragsteller -

gegen

die Wohnungseigentümergemeinschaft [...] in [...], bestehend aus:

[ 1 ]
.
.
[ 56 ]
- Antragsgegner -

weitere Beteiligte:
Verwaltung [...], [...], [...], vertreten durch die Geschäftsführer [...] und [...]

hat das Amtsgericht Lünen auf die mündliche Verhandlung vom 05. Dezember 2001 durch die Richterin Frigelj

b e s c h l o s s e n :

Der Antrag des Antragstellers wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten werden dem Antragsteller auferlegt. Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten wird nicht angeordnet.


I.

Die Parteien sind Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft [...] in [...]. Das Wohnungseigentum ist durch die Teilungserklärung des Notars [...] in [...] vom 24.06.1968, Urk.-Nr. [...] entstanden.

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer aus der Eigentümerversammlung vom 27.06.2001 unter Tagesordnungspunkt 6. Hierin genehmigte die Wohnungseigentümergemeinschaft durch mehrheitlichen Beschluss die Auszahlung eines Gesamtbetrages in Höhe von 3.065,43 DM an die frühere Verwalterin, Frau A. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Versammlungsniederschrift vom 27.06.2001 (Bl. 11 ff. d.A.) Bezug genommen.

Dem Genehmigungsbeschluss liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Im Jahre 1997 wurden vor dem Amtsgericht Lünen unter dem Aktenzeichen 2 II 587/97 WEG und 2 II 588/97 WEG zwei Verfahren von den Miteigentümern [...] gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft sowie gegen die frühere Verwalterin, Frau A., durchgeführt.

Die frühere Verwalterin, Frau A., meldete sich auf Seiten der Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertreterin und beauftragte gleichzeitig als weitere Verfahrensbevollmächtigte die Rechtsanwälte [...] aus Lünen.

Zu einer Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft war die Verwalterin Frau A. wegen ihrer Stellung als weitere Antragsgegnerin wegen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht berechtigt, worauf das Amtsgericht Lünen in der mündlichen Verhandlung vom 02.10.1998 ausdrücklich hinwies.

Nach Abschluss der Verfahren fiel die Antragsgegnerin mangels einer Überbürdung der außergerichtlichen Kosten auf die Wohnungseigentümergemeinschaft mit den ihr entstandenen Kosten aus. Diese stellte sie in der Jahresabrechnung für das Jahr 1998 der Wohnungseigentümergemeinschaft unter der Position "Rechts- und Beratungskosten" in Höhe von insgesamt 3.065,43 DM in Rechnung. Diese setzen sich zusammen aus zwei Rechnungen der Rechtsanwälte [...] in Höhe von 967,21 DM sowie in Höhe von 831,72 DM. Für ihre eigene Tätigkeit berechnete sie für die Durchführung der Prozesse einen Betrag in Höhe von 895,50 DM bzw. 371,00 DM, welche sie der Wohnungseigentümergemeinschaft ebenfalls in Rechnung stellte.

Am 02.06.1999 beschlossen die Eigentümer durch mehrheitlichen Beschluss, die Verwalterin für ihre Tätigkeit für das Jahr 1998 - auch unter Einbeziehung der in Rechnung gestellten "Rechts- und Beratungskosten" - zu entlasten.

Dieser Beschluss wurde aufgrund einer erfolgreichen Anfechtung durch den Antragsteller und den Wohnungseigentümer [...] in dem Verfahren 2 II 634/99 WEG durch rechtskräftigen Beschluss vom 21.03.2000 für ungültig erklärt. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf den Inhalt des Beschlusses (Bl. 97 ff. der Beiakte) Bezug genommen.

Mit dem streitgegenständlichen Beschluss wurde die Entlastung der Verwalterin Frau A. mehrheitlich genehmigt.

Der Antragsteller ist der Ansicht, dass der angefochtene Beschluss ungültig sei, da die Wohnungseigentümergemeinschaft über die Entlastung der Verwalterin nur durch einstimmigen Beschluss nach 22 Abs. 1 WEG beschließen könne.

Er beantragt,

  den in der Eigentümerversammlung vom 27.06.2001 unter Tagesordnungspunkt 6 gefaßten Beschluss, die der ehemaligen Verwalterin in den Verfahren 2 II 587/97 WEG und 2 II 588/97 WEG entstandenen außergerichtlichen Kosten nachträglich zu genehmigen, für ungültig zu erklären.

Die Antragsgegner beantragen,

  den Antrag zurückzuweisen.

Sie vertreten die Ansicht, dass eine Entscheidung durch mehrheitlichen Beschluss wirksam getroffen worden sei.

II.

Der Antrag ist unbegründet.

Die Eigentümergemeinschaft hat durch den mehrheitlichen Beschluss in der Eigentümerversammlung vom 27.06.2001 wirksam über die nachträgliche Kostenübernahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden.

Ein einstimmiger Beschluss nach 22 Abs. 1 WEG war vorliegend entgegen der Ansicht des Antragstellers nicht erforderlich, da diese Vorschrift auf die Entscheidung über den vorliegenden Beschlussinhalt nicht anzuwenden ist.

Die Frage, welche Kosten nach 16 Abs. 1 WEG von der Gemeinschaft übernommen werden sollen, unterliegt grundsätzlich dem Mehrheitsbeschluss (Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage, 16 WEG, Rdnr. 150). Nicht notwendige Kosten sind hiernach auf jeden Fall von der beschließenden Mehrheit zu bestimmen, wobei darüber hinausgehende Aufwendungen, insbesondere auch unnötige, rein luxuriöse Unkosten, nur einstimmig nach 22 Abs. 1 WEG beschlossen werden können (wie vor).

Eine solche über die allgemeinen Kosten der sonstigen Verwaltung hinausgehende Aufwendung im Sinne einer rein luxuriösen Ausgabe ist vorliegend nicht gegeben.

Zwar ist es vorliegend so, dass der Verwalterin materiell-rechtlich ein Anspruch mangels einer entsprechenden Überbürdung der Kosten durch Beschluss des Amtsgerichts Lünen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zugestanden hat. Denn grundsätzlich kann der Verwalter die außergerichtlichen Verfahrenskosten nur auf diejenigen Wohnungseigentümer umlegen, die nach der Kostenentscheidung des Gerichts auch damit belastet sind (Bärmann/Pick/Merle, Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz, 16 WEG, Rdnr. 149). Diese wäre jedoch nur dann eine unnötige, rein luxuriöse Ausgabe im Sinne von 22 Abs. 1 WEG, wenn diese völlig außerhalb der Angelegenheiten Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden wäre. Dies ist vorliegend jedoch nicht anzunehmen, da die außergerichtlichen Kosten der Verwalterin im Zusammenhang mit der Wahrnehmung der Interessen der Eigentümergemeinschaft entstanden sind.

Selbst wenn 16 Abs. 5 WEG klarstellt, dass die Kosten eines Verfahrens nach 43 WEG nicht zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Abs. 2 gehören, so ist doch anerkannt, dass die Regelung in 16 Abs. 5 WEG klarstellt, dass diese Kosten zumindest auch im Zusammenhang mit der laufenden Verwaltung stehen (Bärmann/Pich/Merle, Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz, 16 WEG, Rdnr. 149, Bayrisches Oberlandesgericht NJW, RR 1995, 852).

Grundsätzlich gilt, dass der Verwalter nach 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG zur Führung von Aktiv- und Passivprozessen für die Gemeinschaft durch mehrheitlichen Beschluss ermächtigt werden kann. Im Rahmen dieses Beschlusses kann auch mehrheitlich bestimmt werden, dass sich der Verwalter eines Rechtsbeistandes bedienen kann. Aus diesem Grunde erscheint es vorliegend auch sachgerecht, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft das Tätigwerden der Verwaltung in dieser Hinsicht im nachhinein durch mehrstimmigen Beschluss genehmigen kann. Dies gilt für den vorliegenden Fall um so mehr, da die Ermächtigung der Verwalterin, Frau A., schon aufgrund der Regelung von 25 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung gegeben war.

Der getroffene Beschluss erscheint auch nicht unbillig, da die zu erstattenen Kosten der Verwalterin aufgrund der Entfaltung ihrer Tätigkeit im Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden sind. Diese ist nicht ausschließlich im eigenen Interesse tätig geworden. Für eine Beurteilung ist es auch im nachhinein unerheblich, dass die entfaltete Tätigkeit für die Wohnungseigentümergemeinschaft mangels Vertretungsbefugnis nicht erfolgreich gewesen ist. Diese Sachlage hätte auch auf die Entscheidung der Wohnungseigentümer keinen Einfluss haben können, wenn diese vor Tätigwerden der Verwalterin eine entsprechende Ermächtigung durch Beschluss erteilt hätten.

Die Wohnungseigentümer haben den angefochtenen Beschluss mehrheitlich getroffen, wobei ihnen die fehlende Überbürdung der außergerichtlichen Kosten in den Vorverfahren auf die Wohnungseigentümergemeinschaft sowie das Fehlen einer entsprechenden materiellen Grundlage zum Zeitpunkt der Abstimmung bekannt gewesen ist.

Im Ergebnis geschah die Genehmigung der Kostenübernahme durch den angefochtenen Beschluss nicht hinsichtlich einer willkürlichen Aufwendung, so dass 22 Abs. 1 WEG mit seinem Einstimmigkeitserfordernis nicht greift. Der Antrag war daher zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus 47 WEG, wobei es vorliegend dem billigem Ermessen entspricht, die Gerichtskosten dem unterlegenem Antragsteller aufzuerlegen.

Die außergerichtlichen Kosten hat grundsätzlich jeder Beteiligte selbst zu tragen. Ein Ausnahmefall, der vorliegend unter Billigkeitserwägung einer Kostenerstattung angezeigt erschienen ließe, ist nicht gegeben.

Frigelj



 


© 18.06.2002 by Peter Hudecki   E-Mail: webmaster@linnenkamp39.de
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