AG Lünen, 22 II 17/01 vom 26.09.2002




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Wohnungseigentümer


 

Wärmedämmung, Instandhaltung, bauliche Veränderung

AMTSGERICHT LÜNEN

BESCHLUSS

In der Wohnungseigentumssache
betreffend die Wohnungseigentumsanlage
[...] in [...]

1. Eheleute M. u. A. P.
[...], [...]

2. Frau B. P.
[...], [...]
- Antragsteller -

Verfahrensbevollmächtigte: Rechtsanwälte P. & Kollegen,
[...], [...]

3. die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft [...] in [...] gemäß der anliegenden Eigentümerliste
- Antragsgegner -
4. Verwaltung [...],
[...], [...], vert. d. d. Geschf.
J. P. u. M. R.


hat das Amtsgericht Lünen
auf die mündliche Verhandlung vom 05. Dezember 2001
durch die Richterin am Amtsgericht Mertens

b e s c h l o s s e n :

  Die Belschlüsse zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 27. Juni 2001 weden für ungültig erklärt.

Die Gerichtskosten tragen die Beteiligten zu 3.
Ihre außergerichtlichen Kosten tragen die Beteiligten jeweils selbst.

G r ü n d e :

I.

Die Beteiligten zu 1. bis 3. sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft [...] in [...]. Auf die Teilungserklärung vom 24.06.1968 nebst Ergänzung (Bl. 13 ff. d.A.) wird Bezug genommen.

In der Vergangenheit kam es zu Feuchtigkeitsschäden an der Fassade des aus [...] Eigentumswohnungen bestehenden Objektes, insbesondere an dessen Westseite. In der Eigentümerversammlung vom 02.06.1999 beschlossen die Eigentümer unter TOP 6, einen öffentlich bestellten Sachverständigen zu beauftragen, um die Mängel zu begutachten, die Ursachen festzustellen und die notwendigen Maßnahmen zur Fassadensanierung zu ermitteln (vgl. Protokoll dieser Eigentümerversammlung, Bl. 52 f. d.A.). Der Architekt B. fertigte am 13.12.1999 eine gutachterliche Stellungnahme, wonach die vorhandene Versiegelung in allen Anschlussbereichen sehr mangelhaft ausgeführt und gänzlich unter Einrüsten des Gebäudes zu erneuern war (Bl. 57 f. d.A.). In der Eigentümerversammlung vom 21.06.2000 beschlossen die Wohnungseigentümer, die Fugenerneuerung mit Kosten in Höhe von ca. 54.000 DM gemäß einem vorliegenden Angebot, Profile an den Fensterrahmen so wie das Einrüsten des Gebäudes mit Kosten von ca. 40.000 DM, gesamt ca. 120.000 DM vornehmen zu lassen. Für weitere Maßnahmen an der Fassade - Anstrich für ca. 60.000 DM ohne Gerüst oder höherwertige Fassadensanierung gemäß Angebot eines Dachdeckers über eine Platierung mit einem Kostenaufwand von 750.000 DM - entschieden die Wohnungseigentümer, zusammen mit der Fugensanierung einen Fassadenanstrich durchzuführen. Ferner wurde dort beschlossen, ein Gremium aus drei namentlich bezeichneten Miteigentümern zur Vergabe und Überwachung unter Hinzuziehung eines Architekten, der die Ausschreibung, Überwachung und Abnahme durchführen soll, zu bilden sowie, die Finanzierung der Kosten von insgesamt 180.000 bis 200.000 DM in voller Höhe aus der Rücklage zu bestreiten (vgl. Protokoll dieser Eigentümerversammlung zu TOP 7, Bl. 101 f. d.A.). In der Eigentümerversammlung vom 01.03.2001 teilte die Verwalterin mit, dass das Gremium zwischenzeitlich tagte und das Architekturbüro B. beauftragt war, die Ausschreibung und nach Auftragsvergabe die Bauüberwachung und Abnahme durchzuführen; bis zur nächsten normalen Versammlung würden die entsprechenden Angebote vorliegen; über die Auftragsvergabe sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft befinden (vgl. Protokoll dieser Eigentümerversammlung zu TOP 2, Bl. 106 d.A.). Am 08.06.2002 lud die Verwalterin die Wohnungseigentümer zur ordentlichen Versammlung zum 27.06.2001 ein. In der Einladung war unter TOP 4 der Tagesordnung aufgeführt:

"4. Beschlussfassung über die Auftragsvergabe für folgende Sanierungs-
maßnahmen:
- Fugenabdichtung gemäß Gutachten B.
- Reparatur der undichten Balkone
- Fassadensanierung
- Erneuerung der Fensterbänke
alternativ: Wärmedämmputz

Finanzierung dieser Kosten"

In der Eigentümerversammlung vom 27.06.2001 lagen der Verwalterin und wohl diesem Gremium Angebote mit Preisvergleichen für die in der Eigentümerversammlung vom 21.06.2000 beschlossenen Maßnahmen vor. An dieser Versammlung im Jahre 2001 nahm Herr B. teil. Dieser erläuterte die ermittelten Gesamtkosten für die Sanierung mit ca. 272.000 DM. Als Alternative wurde das Aufbringen von Wärmedämmputz vorgeschlagen. Dafür wurden von Herrn B. Kosten in einer überschlägigen Summe von ca. 500.000 DM genannt. Im einzelnen wurden Fragen zur Ausführung des nach Vorschlag des Architekten in einer Stärke von 4 bis 6 cm vorzunehmendem Wärmedämmputzes im Bereich der Balkontüren und Fenstern gemäß Protokoll der Eigentümerversammlung beantwortet. Vorteilhaft wurde die Wärmedämmung dargestellt, als nicht in relativ kurzen Abständen die Fugen unter Einrüstung des Gebäudes zu erneuern sein und auf Dauer Geld zu sparen sei. Die Eigentümer beschlossen daraufhin mehrheitlich zu TOP 4, einen Wärmedämmputz aufbringen zu lassen. Ferner beschlossen sie, zur Finanzierung der erforderlichen Kosten eine Sonderumlage von 200.000 DM, fällig zum 31.08.2001 zu bilden. Wegen der Einzelheiten dieser zu TOP 4 gefassten Beschlüsse wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung (Bl. 62 - 64 d.A.) verwiesen. Nach der Beschlussfassung wurde dem Architekten der Auftrag erteilt, entsprechende Angebote einzuholen und die genauen Kosten zu ermitteln.

Diese zu TOP 4 gefassten Beschlüsse haben die Antragsteller angefochten.

Dazu machen sie, wie auch die Beteiligte Frau I. R. geltend, die zu erwartende Energieeinsparung stehe in keinem Verhältnis zu den Kosten. Damit sei den Wohnungseigentümern von Seiten des Architekten die Aufbringung des Wärmeputzes schmackhaft gemacht worden. Der Architekt B. habe weiter erklärt, die auf den Balkonen aufgebrachten Markisen müssten entfernt werden, wodurch den Beteiligten weitere erhebliche Kosten entstünden. Die Wärmedämmung könnte so nicht ausgeführt werden, da die Balkone und Loggien wie auch die Fenster Sondereigentum seien. Um die Hausfassade ordnungsgemäß zu sanieren und den Wert des Gebäudes zu erhalten, reichten die in der Eigentümerversammlung vom 21.06.2000 ursprünglich beschlossenen Maßnahmen. 75 % der Wohnungseigentümer hätten bereits eine Isolierung gegen Wärmeverlust innerhalb der Wohnungen vornehmen lassen. Sie meinen, es liege eine bauliche Veränderung vor, über die nicht mehr einheitlich habe beschlossen werden dürfen.

Der Beteiligte Herr P. H. macht geltend, der Beratungsgegenstand sei bei Einberufung der Versammlung nicht hinreichend bezeichnet worden. Mit dem über die Wärmedämmung gefassten Beschluss habe niemand rechnen müssen (Bl. 89). Das Protokoll sei von den Beiratsmitgliedern nicht unterschrieben (Bl. 87). Desweiteren moniert dieser Beteiligte wie auch die Beteiligte Frau R., bis heute keine Angebote erhalten zu haben und meint, es entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, vor Einholung von Vergleichsangeboten über größere Baumaßnahmen zu entscheiden (Bl. 89). Durch die beschlossenen Maßnahmen werde in Sondereigentumsrechte der Wohnungseigentümer eingegriffen, da - wie unstreitig - zahlreiche Wohnungseigentümer in Loggien Verfliesungen, Markisen oder Rolladen angebracht hätten (Bl. 90).

Die Antragsteller beantragen,

  den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 27.06.2001 zu TOP 4, nämlich Beschlussfassung über die Auftragsvergabe für Sanierungsmaßnahmen an den Fugenabdichtungen, an den undichten Balkonen, an der Fassadensanierung, an der Erneuerung der Fensterbänke, alternativ am Wärmedammputz und über die Finanzierung dieser Kosten für ungültig zu erklären.

Die Verwalterin beantragt,

  den Antrag zurückzuweisen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 28.11.2001 (Bl. 156 f. d.A.). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen O. vom 17.06.2002 (Bl. 167 ff. d.A.) sowie dessen Erläuterung im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 26.09.2002 verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachstandes wird auf die von den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die angefochtenen Beschlüsse sind antragsgemäß für ungültig zu erklären.

Zwar liegt eine ordnungsgemäße Einberufung zur Eigentümerversammlung gemäß 24 WEG vor, denn dort sind ausdrücklich "alternativ: Wärmedämmputz" sowie "Finanzierung dieser Kosten" und damit die Beschlussgegenstände aufgeführt. Es kommt auch nicht darauf an, ob das Protokoll entgegen 24 Abs. 6 Nr. 2 WEG nicht von einem Beiratsmitglied unterschrieben ist, denn das ist nicht Gültigkeitsvoraussetzung eines Beschlusses. Anfechtbar wegen Nichteinhaltung der Form sind Beschlüsse nur bei entsprechender Regelung durch Vereinbarung oder Teilungserklärung; das ist nicht ersichtlich. Allerdings entspricht der Inhalt dieser angefochtenen Beschlüsse nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß 21 Abs. 3 u. 5 WEG.

Dabei kann letztlich dahinstehen, ob dem bereits die Art und Weise der Beschlussfindung entgegensteht, wie von Herrn H. angeführt, was aber wohl bereits deshalb zu verneinen sein dürfte, weil grundsätzlich maßgeblich ist, ob sich nachträglich herausstellt, die Maßnahmen entsprächen nach den tatsächlichen objektiven Tatsachen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. Bay. ObLG NJW - RR89, 1293 f.). Zudem ist es den Wohnungseigentümern grundsätzlich auch unbenommen, zunächst über das "Ob" einer bestimmten Maßnahme ohne konkrete Auftragsvergabe zu befinden (Bay. ObLG ZMROO, 39; KG ZMR96,282), und zwar auch unter gleichzeitiger - hier konkludenter - Aufhebung eines zuvor gefassten Beschluss mit anderem Inhalt (vgl. Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, Kommentar, 7. Auflage. 23 RdNr. 66 m.w.N).

Gleichwohl war vorliegend ein mehrheitliche gefasster Beschluss nicht ausreichend. Vielmehr hätte die beschlossene Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer gemäß 22 Abs. 1 WEG bedurft.

Ein Mehrheitsbeschluss genügt nämlich nur dann, wenn die beschlossene Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandsetzung des Eigentums dient. Ob eine Maßnahme in diesem Sinn zu bewerten ist oder diese bereits eine darüberhinausgehende bauliche Veränderung oder Aufwendung im Sinne des 22 Abs. 1 WEG darstellt, ist im Einzelfall unter Berücksichtigung verschiedener Kriterien zu beurteilen. Dabei ist allgemein anerkannt, dass der Begriff der Instandhaltung bzw. Instandsetzung nicht bloß auf die Erneuerung bzw. das Auswechseln bereits vorhandener Bauteile oder Einrichtungen beschränkt ist, sondern bei der Ersatzbeschaffung die technische Weiterentwicklung und den verbesserten Standard unter Berücksichtigung einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse umfasst.

Auch eine über die bloße Reproduktion des bisherigen Zustands hinausgehende bauliche Veränderung, die eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung eines Mangels darstellt, ist eine ordnungsgemäße Instandsetzung (vgl. Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage, 22 RdR 24 m.w.N; 21 RdR 134 ff. m.w.N).

Durch den angefochtenen Beschluss haben sich die Wohnungseigentümer mehrheitlich dafür entschieden, an der gesamten Fassade ohne Aussparung der Balkone und Loggien und anderer Gebäudeteile einen Wärmedämmputz anbringen zu lassen, wie sich daraus ergibt, dass zu der Art der Ausführung in diesen Bereichen Erläuterungen von Seiten des Herrn B. erfolgten.

Bei der gebotenen Kosten-Nutzen-Analyse (vgl. Bay. ObLG NZM98, 338 f., 339) ergibt sich aber keine hinreichende Amortisation der zusätzlichen Kosten.

Zu der vom Sachverständigen O. im schriftlichem Gutachten ermittelten Kostendifferenz der beiden Sanierungsmethoden von 315.000 DM (= 550.000 - 235.000) sind, wie der Sachverständige im Termin erläuterte, bei der von ihm zu Beherrschung der Kältebrücken und zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung empfohlenen Ausführung der Dämmung auch an Decken und Böden der 32 Loggien Kosten von je 600 DM, also 19.200 DM hinzuzusetzen. Ferner sind die 4 Rollladen der Balkone in Parterre mit Kosten von ca. 10.000 DM zu erneuern. Gleiches gilt für die nach Vornahme der Dämmputzarbeiten nicht mehr passenden 24 Markisen von ca. je 2.000 DM, also 24.000 DM sowie die Fliesen auf ca. 30 Balkonen bzw. Loggien von je 5.000 DM, also weiteren 150.000 DM. Demnach entstehen insgesamt weitere Zusatzkosten von ca. 203.000 DM, gesamt also ca. 518.000 DM.

Nach weiteren Feststellungen des Sachverständigen im schriftlichen Gutachten ist die Ausführung der Wärmedämmung nach 30 Jahren ca. 177.000 DM teurer als die andere Maßnahme (662.000 - 485.000 DM). Setzt man dem die Summe von weiteren 203.000 DM hinzu, beträgt die Differenz nach 30 Jahren ca. 380.000 DM.

Der Sachverständige hat eine Heizölersparnis von durchschnittlich 32.000 Liter im Jahr ermittelt. Die Heizölkosten betrugen nach den von Antragstellerseite zu den Akten gereichten Heizkostenabrechnungen der Jahre 1996 - 2000 (Bl. 265 ff.) durchschnittlich 0,4344 DM je Liter. Demnach bewirkt die Wärmedämmung eine Ersparnis von ca. 13.900 DM im Jahr. Die höheren Kosten sind also unter bloßer Beachtung der Heizkostenersparnis erst nach mehr als 27 Jahren aufgewogen. Der maximale Zeitraum, bei dem noch von einer wirtschaftlich sinnvollen Amortisation der Mehraufwendungen für modernisierende Instandsetzung gesprochen werden kann, liegt aber bei etwa 10 Jahren (vgl. KG ZMR 96,282 ff.).

Auch wenn die vom Sachverständigen ermittelte Kostenersparnis auf 10 Jahre von ca. 48.000 DM (wie Seite 8 des Gutachtens, Bl. 174 d.A.: nämlich 3 x 2.000 DM + 40.000 DM + 2.000 DM) in das Rechenwerk eingestellt wird, sind bei den dann ermittelten Zusatzkosten von 470.000 DM (= 518.000 - 48.000) mehr als 33 Jahre erforderlich, die höheren Kosten aufzuwiegen. Selbst bei bloßen Zusatzkosten gemäß den im schriftlichen Gutachten ermittelten Summen von 267.000 DM (= Differenz von 315.000 vom Herstellungszeitpunkt abzüglich 48.000) tritt eine Amortisation erst nach mehr als 19 Jahren ein.

Zudem sind bei einem Wirtschaftlichkeitsvergleich über ca. 20 Jahre auch die Zinserträge für langfristige Kapitalanlagen zu berücksichtigen. Bei nur 5 % Jahreszinsen ergibt sich aus einer Differenz der Kosten der Maßnahme von 315.000 DM gemäß dem schriftlichen Gutachten ein jährlicher Ertrag von 15.750 DM, der die Heizkostenersparnis unter Berücksichtigung der vorstehend genannten Mittelwerte in ausgerechneter Höhe von ca. 13.000 DM bereits übersteigt und selbst bei einem unterstellten Heizölpreis von 0,50 DM je Liter die Ersparnis von dann 16.000 DM annähernd erreicht. Aus Gründen der Wirtschaftlichkeit würde ein Hauseigentümer deshalb allein unter Beachtung der Ersparnis von Heizkosten von der Durchführung der Wärmedämmung absehen.

Zwar hat der Sachverständige O. weiter überzeugend aufgeführt, dass die Aufbringung des Wärmedämmputzes dem Bauwerterhalt dient. Dieser Vorteil lässt sich nach den Erläuterungen des Sachverständigen aber nicht in Geld messen (Seite 11 des Gutachtens, Bl. 177 d.A.). Allein dieser Umstand ist daher nicht geeignet, die Maßnahme als den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechend erscheinen zu lassen.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass sich durch diese Maßnahmen die vom Sachverständigen in einigen Wohnungen vorgefundene Schimmelpilzbildung einschränken lässt. Im Bereich der Loggien ist ein völliger Ausschluss der Schimmelpilzbildung nämlich nicht möglich, wie der Sachverständige überzeugend erläuterte. Die bloße Einschränkung von Schimmelpilzbildung rechtfertigt aber nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht Maßnahmen mit vorbezeichneten Kostenaufwand.

Demnach bedarf die Maßnahme Einstimmigkeit im Sinne des 22 WEG. Der Beschluss betreffend das Anbringen eines Warmedämmputzes und demgemäß auch der Beschluss zur Bildung einer Sonderumlage zur Finanzierung dieser Maßnahmen ist für ungültig zu erklären.

Bereits deshalb kann dahinstehen, ob der beschlossenen Maßnahme entgegensteht, dass die Rollläden sowie Bodenfliesen auf Balkonen und Loggien und wohl auch die Wandfliesen nach 3 der Teilungserklärung (Bl. 14 d.A.) i.V.m. 5 WEG Sondereigentum der Wohnungseigentümer sind und Maßnahmen daran zudem unter Verkleinerung der vorhandenen Raumflächen mit Ausnahme der notfalls gerichtlich durchzusetzenden Duldungspflicht gemäß 14 Nr. 3 WEG ohne Zustimmung der betroffenen Wohnungseigentümer nicht gestattet sind; vielmehr ein in diese Rechte eingreifender Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nichtig ist (vgl. BGH NJW00, 3500 ff.).

Ebenso kann dahinstehen, welche weiteren Kosten durch den späteren Anschluss neuer Fenster - die jedenfalls für die Aussenfenster zwingend Gemeinschaftseigentum sind (vgl. OLG Hamm MdR92, 258) - an die Wärmedämmung entstehen sowie, ob die Aufbringung der Wärmedämmung optische Nachteile durch Algenbefall bewirkt und ob diese nachträgliche Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes aufgrund Mehrheitsbeschlusses von den anderen Wohnungseigentümern hinzunehmen wäre.

Schließlich kommt es auch nicht darauf an, ob die vorgefundenen Schimmelpilzbildungen ausschließlich auf den Zustand des Gebäudes, insbesondere die Kältebrücken oder unzureichendes Wohnen- und Lüftungsverhalten der betroffenen Wohnungseigentümer zurückzuführen sind, wie im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 26.09.2002 angesprochen, wofür gegebenenfalls sprechen könnte, dass nur eine verhältnismäßig geringe Anzahl der Gesamtwohnungen von diesem Erscheinungsbild betroffen ist.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf 47 WEG.

Ein Anlass, von dem Grundsatz, wonach die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen, abzugehen, war nicht ersichtlich, zumal die Entscheidung in dieser Sache nicht ohne weiteres auf der Hand lag, wie der Verfahrensverlauf belegt. Soweit die Antragsteller den anfänglich mit Nr. 2 ihrer Antragsschrift gestellten Antrag betreffend die vermeindliche Beschlussfassung über eine Verpflichtung des Verwalters, das Protokoll einer Eigentümerversammlung binnen bestimmter Frist zu versenden, zurückgenommen haben, war das unter Beachtung des im folgenden festgestellten Geschäftswertes für den Antrag zu 1, für welchen sie obsiegen, bei der Kostenentscheidung zu vernachlässigen.

IV.

Geschäftswert ( 48 Abs. 3 WEG):

  100.000 DM bzw. 51.129,19 Euro - i.B.: einhunderttausend Deutsche Mark (maßgeblich war vorliegend die Differenz der voraussichtlich entstehenden Kosten der in Streit befindlichen beiden Maßnahmen unter Berücksichtigung des geringeren Einzelinteresses der einzelnen Wohnungseigentümer; vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 61, Auflage, 48 RnR 11 m.w.N; Bärmann/Pick, a.a.O., 48 RnR 31 m.w.N.).


M e r t e n s

Ausgefertigt

gez.       LS.

O.

Justizangestellte
als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle



 


© 29.11.2002 by Peter Hudecki   E-Mail: webmaster@linnenkamp39.de
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